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王达专栏 CⅢ 艇虬 E5 TE 浅析房屋征收评估规则及创新 王达 广州大学公法研究中心 2011年6月 3日，住房和城乡建设部颁布 了 定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的， 《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称 《评估 由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服 办法》)。本文将对 《评估办法’))中的几个亮点进行 从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等 分析，聊作对 评《估办法》创新的评价并同步提出 随机方式确定”。征收部 门应当联系一级资质、二 评估涉及的深层次法律问题，以再行思考 。 级资质和三级资质大约 5家 以上的评估机构作 一 、 评估机构应当中立评估 为备选评估机构，体现政府公平补偿的态度，提 社会中介机构进行企业化运作的同时，肩负 高征收工作的公信力。征收部门通过公告公布备 着社会责任，其专业化功能最大限度的发挥在于 选的评估公司及基本情况，在规定的时间内提交 其专业化和中立化。评《估办法》第 3条规定：“房 由被征收人签名的确定评估机构的材料。为了公 地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格 平竞争，评估机构不得采取迎合征收当事人不当 评估专家委员会 (以下称评估专家委员会)成员 要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽 应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定 房屋征收评估业务。在评估机构的选择上，应该 工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位 使被征收人有更多的选择权 。 和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房 三、评估委托合同明确约定权利与义务 屋征收当事人有利害关系的，应当回避”。在现实 评《估办法》第 6条规定，按照法定程序选定 中，根据 房《地产估价机构管理办法》的规定，房 或者确定房地产价格评估机构后，房屋征收部门 地产管理部 门对评估机构具有监督检查职责。房 作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征 屋征收是地方政府的中心工作，带有地方政府利 收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合 益倾 向的房地产行政管理部门可能或多或少会 同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名 对评估机柯 施‘加影响”。为了落实该条规定的中 称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估 目 立评估精神，建议建立房屋征收异地执业制度 ， 的、评估对象范围、评估要求 以及委托 日期等内 扩大异地评估范围。如果存在影响中立评估情形 容。 评《估办法》第 7条规定，房地产价格评估机 的，在诉讼中，人民法院应当依法履行职责、严格 构应当指派与房屋征收评估项 目工作量相适应 司法审查，从证据 的合法性上予以否定，真正发 的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。 挥行政审判职能作用，改变 “上诉不如上访 ，上访 房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受 不如上网”的不正常现象。 托的房屋征收评估业务 。 估办法》第 8条规 二、被征收人对评估机构有更多的选择权 定，评估的 目的为房屋征收部门与被征收人确定 城《市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁估 被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房 价机构 的确定应 当公开、透 明，采取被拆迁人投 屋的价值，或者为房屋征收部门与被征收人计算 票或拆迁当事人抽签等方式。为了减少地方政府 被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差 对评估机构的公正评估产生影响