商品房预售合同登记备案制度的不足--以预告登记为视角.pdfVIP

Hundreds of review  百家述评 商品房预售合同登记备案制度的不足 ——以预告登记为视角 舒金曦 (西南政法大学  民商法学院  重庆  563000） 【摘要】  商品房预售合同登记备案常被认为与预告登记的性质、效力一样，实则二者截然不同。设立商品房预 售合同登记备案的初衷是为维护房地产交易市场的正常秩序，但该制度因购房人无预售合同登记备案的申请权 及其效力规定模糊等不足，在房开商一房多卖时，让善意购房人合法权益得不到有效保护。《房屋登记办法》规 定商品房预售合同必须经过了登记备案才能办理预告登记，而预告登记与商品房预售合同登记备案的功能近似， 这样规定不仅有重复之嫌，对保护购房人也没多大作用，商品房预售合同登记备案没有再继续存在的必要。 【关键词】 一房多卖 商品房预售合同 登记备案 预告登记 【中图分类号】F27      【文献标识码】A      【文章编号】1672-7355（2015）01-0171-02 一、引言 综合上述规定，商品房预售合同登记备案的申请权一直由 尽管《物权法》预告登记已实施多年，在购房方不知该制 房开商掌控，也就导致出现一房多卖时，房开商可以选择对出 度或房开商故意不配合办理情况下，使得商品房预售中不办理 价高的购房方的商品房预售合同进行登记备案。然而，在房开 预告登记、仅办理带有行政强制色彩的预售合同登记备案情况 商获取利益最大化的同时，审判实践中，其他善意购房人因房 更为普遍。 价高涨产生的损失并不能完全得到赔偿，合法权益严重受损。“现 因上述情况存在和法律没有明确规定商品房预售合同登记 代法律追求的基本价值是自由、平等、正义（公正）、秩序、效 备案的效力，使法院审理一房多卖纠纷时对该预售合同登记备 益等”[2] ，而这商品房预售合同登记备案所导致的后果明显与 案效力认定产生了很大争议。有人认为登记备案具有公示性， 法律追求的基本价值背道而驰，故购房人没有商品房预售合同 预售合同登记备案的效力实质与《物权法》中预告登记一样， 登记备案的申请权不合理。 因此，预售合同已登记备案的购房方优先，然而也有人认为应 （二）商品房预售合同登记备案作为预告登记的前置条件违 考虑商品房预售合同签订的时间和实际占有房屋情况，且办理 反位阶规定 登记备案的申请权在房开商手中，故不应以登记备案的商品房 《房屋登记办法》制定了不少涉及商品房预售合同登记备案 预售合同为准。 的规定，该办法第七十条第一款规定了商品房预售合同登记备 二、商品房预售合同登记备案与预告登记的区别 案的适用范围，即“申请预购商品房预告登记，应当提交下列 不少人常将商品房预售合同登记备案与《物权法》预告登 材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登 记混淆，认为二者的效力完全一样，实际上二者差别很大。因此， 记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定； 有必要在剖析商品房预售合同登记备案的不足时对二者作区分。 （五）其他必要材料”，而《物权法》第二十条规定“当事人签 首先，商品房预售合同登记备案是一种行政管理制度，是 订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权， 行政机关强制房地产开发商进行登记，其本身对合同效力没影 按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预 响，而预告登记是不动产登记制度，即登记后具有准物权的效 告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。对 力，即未经预告登记权利人的同意，处分该