不动产投资信托法律问题研究(金锦萍).pdfVIP

不动产投资信托法律问题研究 金锦萍 北京大学法学院 2012 年7月 主要议题 • 不动产投资信托的界定 • 不动产投资信托的起源以及在美国税法上的意义 • 不动产投资信托的构造 • 不动产投资信托在我国的发展背景和现状 • 我国现行法律框架 • 现有主要问题 不动产投资信托的界定 • Real Estate Investment Trust ，简称REITs，源起美国，在其发源地国 称不动产投资信托。传统的不动产投资信托（REITs）基本上是指专 门持有房地产、与抵押贷款相关的资产或同时持有这两种资产的一种 封闭基金。 • 现在，认为REITs是指一种采取公司、信托或者协会的组织形式。它 集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产(例如公寓、购物 中心、写字楼和仓储中心等) 或者为房地产进行融资，并享受税收优 惠的投资机构。 • 在中国，一般认为REITs是一种以发行受益凭证的方式汇集特定的多 数投资者的资金，由专门的投资机构进行投资、经营管理，并将收益 按照比例分配给投资者的一种信托基金制度。 • 银监会 《房地产投资信托试点管理办法》 （建议稿）第二条将REITs 定性为：‚以信托方式组成而主要投资于产生稳定租金收入的成熟房 地产项目的集合投资计划。通过受托人管理，商业银行托管，为信托 单位持有人的利益，以成熟物业为主要运用标的，对房地产投资信托 进行管理、运用、收益和处分的行为。‛ • 目前，我国的房地产投资信托，其主要形式为信托投资公 司推出的房地产信托计划（一般为集合资金信托计划）。 从运作方式可以看出，现阶段我国的房地产信托计划的定 位与成熟的REITs 产品存在较大差异，在本质上是不同的 产品。 • 成熟的REITs属于股权类的投资产品，绝大部分没有固定 的到期日，其收益率亦不固定，完全取决于REITs 的管理 水平和市场环境。而我国的房地产信托计划大多属于固定 收益类产品，有固定的到期日和预期收益率，本质上是债 券类产品。 REITs 的特征 • 本质上是一种投资基金，与共同基金相类似； • 具有导正不动产市场之机能。对其投资期限、投资组合、 收益来源和分配等事项进行严格限制，使得资金的投入能 够促进不动产的有效利用。 • 享有税收优惠政策：若将每年赢利的大部分以现金红利的 方式回报投资者，则无需缴纳公司所得税； • 参与主体多元化：投资者、信托和托管金融机构、房地产 经营机构、银行、证券中介机构、投资银行、房地产中介 机构、政府监督机构 • 较高的透明度。 REITs 的起源及在美国税法上的意义 • 美国的房地产投资信托是典型的税收优惠驱动的投资工具。早在19世 纪80年代，美国就已有利用信托公司来投资于房地产的实践。根据当 时的税法，信托公司如果将投资收益分配给受益人，可以免征公司所 得税。 • 但在20世纪30年代，信托公司的这种税收优惠被取消，公司和投资者 个人的收入都必须缴纳所得税。到1960年，为便利普通投资者投资于 房地产领域，国会通过了 《房地产投资信托法》，允许房地产投资信 托享有利润传递（pass-through）的特殊税收待遇。 • 虽然1960年的 《房地产投资信托法》颁布后很快有REITs设立，但是 其发展并不迅速。主要原因为： – （1）1960年法案规定REITs 只能投资和拥有（权益型、被动的投资工具）， 而不能直接经营管理房地产，以此作为REITs 享有税收优惠的前提条件； – （2）当时美国 《国内税收法典》允许有限合伙等其他形式投资工具利用 加速折旧扣除、账面损失等方法减少应税收入，增加可分配利润，从而 为投资者提供了远比REITs更多的税收利益。 • 1986年 《税收改革法》的出台改变了这一局面。该法案废 除了此前可以适用于房地产的加速折旧法，并对合伙的账 面报亏予以限制，同时取消了此前对REITs 的限制性规定， 使其不仅可以拥有房