任务现金流量分析.pptVIP

;项目3 房地产投资分析;任务3.1 现金流量分析;案例引入;案例引入;一、现金流量的含义;现金流（Cash Flow） 现金流入（ Cash In Flow）：销售收入、租金收入等 现金流出（ Cash Out Flow ）： （1）开发投资：土地费用、前期费用、建筑安装工程费用、基础设施建设费用、公共设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、税金等 （2）置业投资：买入时的投资（买房款、税金、装修费用等）、经营费用（管理费用、水电、维修费用、税等）、还贷本息。 注意：现金流发生的时点 ;拓展练习;二、现金流量图;（2）纵向垂直线：资金流动数量和方向 方向：资金流出流入 长度：资金流量多少;（3）现金流量图的立足点;（4）项目整个寿命期的现金流量图;横轴：时间轴 方向：向右 分割：等分若干间隔，每一间隔代表一个时间单位（年） 坐标点：时点，该年的年末和下一年的年初; 现金流量的大小 （资金数额） 方向 （资金流入还是流出） 作用点 （资金的发生时点） ;拓展练习;拓展练习;300;房地产投资中常见的几种现金流量类型： 开发后出售房地产项目时的现金流量 开发后持有房地产项目时的现金流量 置业投资项目的现金流量;案例引入;案例引入;三、房地产投资活动中的现金流量;有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000m2，土地总价款1500万元。建筑容积率为2.0，建设期为两年，建筑费为3000元/m2，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该商品住宅建成1年后立即出售，预计售价为9000元/m2，销售费用为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6.5％，试画出该项目的现金流量图。（假设该项目无贷款）;（1）计算楼价 楼价＝2000×2×9000＝3600（万元） （2）计算建筑费用和专业费用 建筑费用＝3000×2000×2＝1200（万元） 专业费用＝建筑费用×10％＝1200×10％＝120 （万元） （3）计算销售费用和税费 销售费用＝3600×2.5％＝90 （万元） 销售税费＝3600×6.5％＝234 （万元）;案例解析;三、房地产投资活动中的现金流量;三、房地产投资活动中的现金流量;案例引入;案例引入;案例解析;案例解析;三、房地产投资活动中的???金流量;三、房地产投资活动中的现金流量;下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（　）。 A．购买—持有出租—出售 B．购买—更新改造—出售 C．购买—更新改造—出租—出售 D．开发—销售 E．开发—持有出租—出售 答案：DE;画出现金流量图 某投资者拟用三年时间，以600万元的价格按照分期付款的方式购买一写字楼。已知前两年的付款比例分别为20%、30%，余下的在第三年付清，并在该年年末装修完毕，第四年即出租，当年的毛租金为80万元，经营成本为20万元，并预计在此后的8年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率为10%，折现率为15%。出租8年后，该投资者把该楼转售给别人，获得了1200万元的收入。该项目在整个经营期间的收支情况如表，并假设投资和经营期间的收支均发生在年末。;年份