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北京中经阳光税收筹划事务所 《《房地产会计核算技巧房地产会计核算技巧》》 主主 讲: 讲: 黄洁瑾黄洁瑾 主主 讲讲: : 黄洁瑾黄洁瑾 第一部分 房地产会计核算基础知识 一、房地产会计核算的特点 1.产品的成本核算复杂1.产品的成本核算复杂 1.1.产品的成本核算复杂产品的成本核算复杂 2222经营收入及其相关税金的核算不经营收入及其相关税金的核算不经营收入及其相关税金的核算不经营收入及其相关税金的核算不 2222经营收入及其相关税金的核算不经营收入及其相关税金的核算不经营收入及其相关税金的核算不经营收入及其相关税金的核算不 同。同。 同同。。 3.3.涉税环节多涉税环节多 33..涉税环节多涉税环节多 4.4.涉及的税种多涉及的税种多、税目多、税目多、费用多、费用多 44..涉及的税种多涉及的税种多、、税目多税目多、、费用多费用多 第一部分 房地产会计核算基础知识 二、常用的会计科目 开发产品 预收账款 开发成本 投资性房地产 长期应付款 开发间接费 预付账款 第一部分 房地产会计核算基础知识 三、会计账务的建立 如何设立如何设立 “开发成本“开发成本”的子目”的子目？？ 如何设立如何设立 ““开发成本开发成本””的子目的子目？？ 国国国国税发税发税发税发 【【【】】】3131号号号号 国国国国税发税发税发税发 【【【【 】】】】 号号号号 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》》 《《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》》 财法字财法字 【【1995】】6号号 财法字财法字 【【 】】 号号 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》》 《《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》》 第一部分 房地产会计核算基础知识 土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 前期工程费前期工程费 前期工程费前期工程费 基础设施建设费基础设施建设费 基础设施建设费基础设施建设费 建筑安装工程费建筑安装工程费 建筑安装工程费建筑安装工程费 公共配套设施费公共配套设施费 公共配套设施费公共配套设施费 开发间接费开发间接费 开发间接费开发间接费 第一部分 房地产会计核算基础知识 四、成本核算的基本程序 1.确定1.确定成本核算成本核算对象对象 1.1.确定确定成本核算成本核算对象对象 2.2.2.2.归集归集归集归集开发开发开发开发成本成本成本成本 2.2.2.2.归集归集归集归集开发开发开发开发成本成本成本成本 3.3.确定确定成本分摊成本分摊方法方法 33..确定确定成本分摊成本分摊方法方法 4.在4.在成本核算对象之间分摊成本核算对象之间分摊成本成本 4.4.在在成本核算对象之间分摊成本核算对象之间分摊成本成本 5.计算5.计算各成本核算对象的开发总成本各成本核算对象的开发总成本 5.5.计算计算各成本核算对象的开发总成本各成本核算对象的开发总成本 第一部分 房地产会计核算基础知识 6.6.正确划分完工和在建开发产品之正确划分完工和在建开发产品之 66..正确划分完工和在建开发产品之正确划分完工和在建开发产品之 间的开发成本间的开发成本 间的开发成本间的开发成本 7777正确正确正确正确划分可售面积划分可售面积划分可售面积划分可售面积、、、、不可售面积不可售面积不可售面积不可售面积 （（（（ 7777正确正确正确正确划分可售面积划分可售面积划分可