房地产公司财务管理知识培训.pptVIP

房地产公司 财务管理知识培训 财务管理内容 资金管理 预算管理 核算管理 税务管理 第一篇房地产开发融资流程介绍 房地产企业贷款的种类 取得贷款的一般前提条件 贷款方案的制定 贷款审批流程 贷款发放后的管理 按揭贷款政策 房地产企业贷款的种类 按贷款用途分： 1、房地产开发贷款 对已取得“四证”房地产项目给予用于开发建设的贷款 2、土地一级开发贷款 用于土地拆迁和市政配套建设的贷款；如化实、化研一级开发贷款。 3、经营性物业贷款 贷款用途一般不限，以所贷款物业的经营收入为还款来源的贷款。 房地产企业贷款的种类 按项目性质划分： 1、住宅项目开发贷款 住宅项目一般风险较小，资金回收期短，银行可以取得大量个人按揭资源，是银行较为支持的贷款种类； 2、商业项目开发贷款 商业项目一般风险较大，资金回收期长，没有较稳定个人按揭资源，银行对商业项目的选择条件较高（经济形势、项目位置、公司背景，银行政策等），在目前外部条件不佳的情况下，一些银行采取停止发放该类贷款的政策，如中信银行。 取得贷款的一般前提条件 房地产开发贷款条件 公司条件： 1、公司各项合法经营的证照齐全； 2、按发改委立项要求，完成项目注册资本金注资。 项目条件 项目取得“立项批复”和“用地规划”、“国土证”、“工程规划”、“施工证”，即“四证”到位；当只有施工证未到位时可带条件上报，施工证到位后放款。 财务条件： 1、在申请贷款时，项目已投入的自有资金至少要达到项目总投资的35%，商业地产项目银行一般要求要达到40%甚至50%；已投入资金以合同和发票为证； 2、已投入的自有资金必须以权益资金的方式投入，即资本金或资本公积，以公司往来款等其他债的形式投入资金，银行不认为是自有资金。 取得贷款的一般前提条件 担保条件： 一般要求以申请贷款项目的土地及在建工程为抵押物，银行进行封闭管理。 银行对项目进行抵押的主要目的除了满足抵押率、防止发生坏账外主要还有： 通过对解除抵押的同意权掌握在售项目的销售进度、控制项目的销售收入，确保贷款按销售进度逐步偿还； 控制项目的销售按揭资源，实现贷款的综合收益。 如果银行不能对贷款项目进行抵押实施封闭管理（以其他财产抵押或保证担保），则银行对项目销售收入和按揭资源不具备控制性，不能达到其发放开发贷款的初衷（各银行以开发贷款为手段，主要目的是获取长期稳定的个人按揭贷款客户）。 取得贷款的一般前提条件 土地一级开发贷款条件： 公司类条件相同，项目条件要求取得一级开发授权，一级开发方案会审表、项目立项批复、规划意见书等；财务类条件自有资金要求30%以上；一级开发贷款必须为抵押担保。 经营性物业贷款条件： 申请贷款物业每年产生的经营的净现金流量可以满足贷款期内偿还本息的要求。该物业必须具有产权并可正常经营。 贷款方案的制定 1、项目投资总额 一般根据贷款量的需求设计总投资额，或根据项目预计销售收入的60%—70%设计总投，一般均高于实际投资额，但总投必须满足已投入的资金达到总投的35%或其他比例，否则，银行不予受理。 例：德胜大厦目前已投入资金约3.1亿，按商业开发40%自有比例的要求，投资总额不得超过7亿元。 贷款方案的制定 2、项目贷款额的确定 项目贷款量最大为项目总投的65%，即减去自有投入部分；但银行一般会把项目的预售收入作为项目投入的一部分，贷款比例一般为总投资的30%-50%，如招行明确要求贷款申请额度不得超过项目总投的40%。 申请贷款额也受抵押物价值的影响，银行一般抵押率控制在60%—70%以内。 例：望京项目目前土地评估价值约为7.6亿，按60%计算抵押率，贷款规模为4.5亿，70%为5.3亿。 贷款方案的制定 3、自有资金的确定 对新开发项目来说，主要为项目的土地成本和前期投入，若权益不足，则以股东决议的方式进行转增资本公积，确保自有资金满足贷款要求。 4、期限和利率的确定 一般开发贷款期限为2年，最长为3年；利率主要由当前的宏观形势决定。如2007年公司多笔贷款实现基准利率下浮，而2008年贷款普遍利率上浮10%—30%不等。 贷款方案的制定 5、抵押物的确定 抵押物一般为项目自身土地及在建工程，在项目自身不具备抵押条件或抵押率不满足贷款需求时可用项目外抵押物 例：大连项目4号土地评估值不足2亿，不足以向工行申请2亿额度，即以整个住宅地块土地抵押给工行。 贷款审批流程 大型国有银行工、农、中、建在分行一级有一定额度的审批权（如工行5亿），在额度权限内可不报总行，根据经验在分行内审批，一笔贷款一般在2个月内可完成上报、审批和放款的流程，若上报总行一般需3、4个月的时间，且审批风险较大。 例：京润项目在4月份项目具备上报条件（三证齐），招行和交行均在5月底前完成分行审批，但都