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7．借款还本付息估算 长期借款10 000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率7.11％。详见表6-32。 房地产投资分析 Real Estate Investment Analysis 序号 项目名称 合 计 计 算 期 第1年 第2年 第3年 1 借款还本付息 1.1 年初借款累计 0 10 355.5 5 177.75 1.2 本年借款 10 000 10 000 0 0 1.3 本年应计利息 1 459.92 355.5 736.28 368.14 1.4 年底还本付息 11 459.92 0 5 914.03 5 545.89 1.5 年末借款累计 10 355.5 5 177.75 0 2 借款还本付息的资金来源 2.1 投资回收 11 459.92 0 5 914.03 5 545.89 表6-32 借款还本付息估算表 单位：万元 房地产投资分析 Real Estate Investment Analysis 6．5．5项目财务评价 1．现金流量表与动态盈利分析 1）全部投资现金流量表（ic＝9%）。详见表6-33。 评价指标： （1）税前全部投资净现值NPV＝9 695.16万元 （2）税后全部投资净现值NPV＝6 431.69万元 （3）税前全部投资内部收益率FIRR＝66.2% （4）税后全部投资内部收益率FIRR＝47.82% 房地产投资分析 Real Estate Investment Analysis 序号 项 目 名 称 计 算 期 1 2 3 1 现金流入 0 32 475.41 21 650.27 1.1 销售收入 0 32 475.41 21 650.27 2 现金流出 15 734.73 13 526.68 15 280.74 2.1 建设投资 15 734.73 7 508.43 11 262.64 2.2 销售税金及附加 0 2 088.17 1 392.11 2.3 土地增值税 0 1 527.62 1 018.41 2.4 所得税 0 2 402.46 1 607.58 3 净现金流量（1）－（2） -15 734.73 18 948.73 6 369.53 4 折现净现金流量 -14 435.53 15 948.77 4 918.45 5 税前净现金流量（3）+（2.4） -15 734.73 21 351.23 7 977.11 6 税前折现净现金流量 -14 435.53 17 970.90 6 159.79 表6-33 现金流量表（全部投资） 单位：万元 房地产投资分析 Real Estate Investment Analysis 2）资本金现金流量表（ic=9%）。详见表6-34。 评价指标： （1）资本金税后内部收益率=113.62% （2）资本金税后净现值＝5 154.98万元 房地产投资分析 Real Estate Investment Analysis 序号 项 目 名 称 计 算 期 1 2 3 1 现金流入 0 32 475.41 21 650.27 1．1 销售收入 0 32 475.41 21 650.27 2 现金流出 5 734.73 20 354.74 21 372.52 2．1 资本金 5 734.73 4 359.16 2 906.11 2．2 预售收入再投入 0 4 063.3 8 902.42 2．3 贷款本息偿还 0 5 914.03 5 545.89 2．4 销售税金及附加 0 2 088.17 1 392.11 2．5 土地增值税 0 1 527.62 1 018.41 2．6 所得税 0 2 402.46 1 607.58 3 税后净现金流量（1）-（2） -5 734.73 12 120.67 277.75 4 折现净现金流量 -5 261.22 10 201.73 214.47 表6-34 现金流量表（资本金） 单位：万元 房地产投资分析 Real Estate Investment Analysis 3）动态盈利