房地产税务筹划老板版.pptVIP

2、开发产品完工确认问题 （1）具备下列条件之一的，视同开发产品完工 ① 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 ② 开发产品已开始投入使用 ③ 开发产品已取得初始产权证明 （2）一个小区20栋楼，其中有四栋楼有部分业主入住，如何确认完工。 3、收入确认税务处理 （1）代收问题 （2）收入确认条件 国税发【2009】 31号 关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知.doc ① 采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。 ② 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 ③ 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 ④ 采取委托方式销售开发产品的，应按以下4个原则确认收入的实现 。 （3）委托销售收入确认问题 国税发【2009】 31号 关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知.doc ① 采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 ② 采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 ③ 采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 ④ 采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 （4）视同销售问题 国税发【2009】 31号 关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知.doc 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为： ① 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； ② 由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； ③ 按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 4、成本费用扣除问题 （1）区分期间费用与开发产品的计税成本 （2）区分已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本 （3）当期扣除项目：发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税 （4）已销开发产品计税成本计算 （5）日常维修、保养、修理等维修费支出 （6）维修基金扣除 （7）建造会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施的税务处理 国税发【2009】 31号 关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知.doc ① 属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 ② 属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 （8）建造的有点通讯、学校、医疗设施的处理 （9）担保金处理 （10）销售佣金 （11）利息的税务处理 国税发【2009】 31号 关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知.