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中国房地产市场概况 中国房地产市场发展历史 第一阶段：复苏阶段（1978-1991） 新中国成立后实行的土地无偿划拨和福利分房制度存在许多弊端。 第二阶段：市场化起步阶段（1987-1991） 87年以后开始市场化 1988年4月12日 七届全国人大第一次会议通过了《中华人民共和国宪法修正案》，允许土地使用权可依照法律的规定转让。 第三阶段：快速发展阶段（1992-1993） 1992年后，房地产开始成为我国经济发展的一大热点，房地产开发方面的一些主要指标每年都有较大幅度的提高。 第四阶段：理性发展阶段（1994-1997） 94年之后中国房地产市场经过1992-1993年的大起大落，逐步朝理性化发展。 94年7月份发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着房地产市场进入规范化管理阶段。 第五阶段：平稳发展阶段（1998年至今） 1998年7月3日 国务院发出《国务院关于进一步深化城镇化住房制度改革加快住房建设的通知》，做出停止住房实物福利性分配的突破性的决定。 2002年后，房地产市场全面进入个人购房时代，住房产业化，市场化水平大大提高。 中国房地产市场金融概况 金融突入总量增长且结构不断优化 房地产企业主要融资方式：企业自有资金、预收账款、银行信贷、房地产开发债券、上市融资 中国房地产市场的两大支柱 中国房地产市场的土地资源 中国房地产市场的金融资本 中国房地产市场当前新政 ？ 国内银行贷款 国内银行贷款概论 影响商业银行贷款的利率因素： 中央银行贴现率、放款期限、存贷利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。 国内商业银行贷款种类： 信用贷款 信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。 信用贷款分以下五种类型： 普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款 担保抵押贷款 分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款；； 保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。 商业放款的七大风险：政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险 国内银行贷款运作程序 贷款申请 借款人资格 申请贷款材料，包括单位资料、项目资料 商业银行贷款调查 借款人资格的核查 调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价 核定信用等级，提出审查结论 房地产开发贷款审查和审批 三性原则：合法性、合规性、可靠性 贷款的发放 贷后管理 国外银行贷款 我国利用国外贷款的主要形式：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。 目前向外国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织（IFAD）和亚洲开发银行（ADB）。 亚洲开发银行以项目贷款为主、同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等 国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。 国际商业贷款一般包括两种形式： 一是由两家国外金融机构提供的贷款； 二是由一家金融机构牵头，多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也称为辛迪加贷款）。 外资银行五大关注点 对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是境外融资最大的障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务。 看重商业物业未来是否有稳定的租金回报，而对分割出售的商用物业兴趣不大。 关注高端物业，即重点城市，重点物业和重点客户。 透明度是第一位的。 国外银行贷款运作程序 项目建议书——可行性研究报告——备选项目审批——利用外资方案——借用国外贷款项目的程序。 民间借贷融资 特点： 形式上的分散、隐蔽性 金额上的小规模性 范围上局限性 利率上的高低不一与随行就市 借贷合约非格式化 对偿债的硬性约束 我国开展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷 优点：可有效实现融资、成本低、可降低银行金融风险 可行性强，为金融市场所快速接受 房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得 缺点：适用该方式的企业有一点的限制，并非所有房地产开发商都可以运用 开发商承担风险较大 并非开创融资新渠道 房地产抵押融资 抵押内涵：设定抵押的目的在于担保债权，抵押是债的担保的一种方式。 抵押人不转移对抵押物的占有。 抵押权人得以通过抵押物折价或以拍卖、变卖抵押的价格优先偿还。 抵押流程： 开发企业初始资金启动项目——项目建设中随时抵押完工楼盘——抵押资金投入新楼盘建设——项目收入偿还银行借贷本金及利息。 房地产典当融资 典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。 特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。 流程：审当、验当、收当、保管、赎当。 五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。 房地产项目融资 参与方：项目发起人（