环首都经济圈住宅用地价格梯度空间互异性研究.pdfVIP

第１７ 卷　第２期 首都经济贸易大学学报 （双月刊） Ｖｏｌ１７，Ｎｏ２ 　 ２０１５ 年３月 Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆＣａｐｉｔａｌ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ ｏｆＥｃｏｎｏｍｉｃｓ ａｎｄ Ｂｕｓｉｎｅｓｓ Ｍａｒ．２０１５ 环首都经济圈住宅用地价格梯度 空间互异性研究 张化学，王德起 （首都经济贸易大学　城市经济与公共管理学院，北京　１０００７０） 摘　要：本文系统梳理和回顾了地价梯度相关理论以及国内外实证研究案例，利用２００９ －２０１３ 年 土地出让数据，采用特征价格模型研究了环首都经济圈住宅用地价格梯度空间分布互异性及其影响因 素。研究表明：环首都经济圈各区域到北京市中心的住宅用地价格梯度均为负，呈现出住宅用地价格 随着到北京城市中心距离的增加而衰减的特征，但各区域地价梯度存在着明显的互异性；到北京市中 心的距离和通行能力是影响住宅用地价格梯度差异性的重要因素，两者对住宅用地价格梯度存在显著 的减缓作用。 关键词：环首都经济圈；特征价格模型；地价梯度 中图分类号：Ｆ２９９２７　　文献标识码：Ａ　　文章编号：１００８－２７００ （２０１５）０２ －００６７ －０７ 引言 环首都经济圈处于京津冀的核心区域，是京津冀发展战略的重要组成部分，对于加快北京和河北的 经济转型推进区域的协调和可持续发展，促进京津冀经济一体化具有重大的现实意义。与此同时，近年 来随着房地产市场的调整和城市间分化的加剧，越来越多的开发商将全国及区域的核心城市，以及核心 城市的周边区域作为投资的重点。 近年来国内对地价梯度的研究虽然很多，但大都以单个城市为研究对象，很少将研究范围扩展至跨 越行政区域的城市群。本文旨在通过实证分析，研究环首都经济圈各区域住宅地价空间分布特征及其主 要影响因素，为政府制定区域政策和规划提供参考，为开发商选择投资区域提供依据。 一、地价梯度理论基础及模型 １理论基础 地价梯度是对城市地价空间分布的一种度量指标，是指随着与城市中心 （或次中心）区距离的增加， ［１］ 每单位距离地价的变动 。地价梯度的本质是反映地价与其区位之间的关系。 ［２］ １７ 世纪末，配第 （Ｐｅｔｔｙ）最早从土地位置的差别上提出了级差地租的概念 。１９ 世纪，李嘉图 ［３］ （Ｒｉｃａｒｄｏ）将级差地租归结于投资于不同肥沃程度和位置的土地有着不同的收益 。杜能 （Ｔｈｕｎｅｎ， 收稿日期：２０１４ －０９ －０７ 基金项目：国家自然科学基金项目 “地价梯度与产业梯度耦合机制及城市群产业用地结构优化研究”；国土资源部公益性 行业科研专项课题 “首都土地利用方式转变与土地增效技术研究”（２０１２１１００１） 作者简介：张化学 （１９７４—），男，首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院博士研究生，研究方向为区域经济、不动产经济；王 德起 （１９６２—），男，首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授，博士生导师，研究方向为区域土地利用及不动产经济。 ６７ ２０１５ 年第２期 张化学，王德起：环首都经济圈住宅用地价格梯度空间互异性研究 １８２６）提出了孤立国理论 （也称为农业区位论），它揭示了负的租金制度，即距离中心市场越远，农业用 地的租金就会越低。杜能的这一思想，对以后区位理论的发展起到了很大的影响作用，他奠定了空间相 互作用和城市地域结构等的理论基础。阿朗索 （Ａｌｏｎｓｏ，１９６４）在农业区位理论的基础上，基于单中心城 市的假设，提出了竞租模型，认为地块的土地价值将随着它到城市中心点距离的增加而下降，即负的地 ［５］ 价梯度 。