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国际住房政策演变及其启示 口苏多永 吴 洁 关键词 住房政策 供给体 系 市场化 保障性住房 内容摘要 住房政策及其供给体系对于解决一个国家的住房问题具有重大意 义，如果住房政策偏离了住房发展阶段就应予以纠正。在重点分析住房三大矛盾与 国际住房政策演变一般规律后，探讨了新加坡、英国和美国等国家的住房政策及供给 体系，指出住房政策不能脱离住房发展阶段，过度市场化可能会产生更大的经济风 险，保障性住房对房价有抑制作用。 1998年中国“房改”终结了福利分房制， 规模向城市集聚，人 口增长速度高于城市建 房地产市场进入了商品化、市场化时代。过 设速度，住房数量无法满足人们的基本需求， 度市场化导致房价过快上涨，房价上涨速度 产生住房供求总量矛盾。同时，战争和 自然 远大于居民可支配收入增长速度，居民购房 灾害摧毁了大量的存量住宅，进一步加剧了 压力越来越大，房价收入比远超过国际警戒 总量矛盾。面临总量矛盾，住房政策焦点在 水平 ，中低收入家庭的住房问题根本无法通 于如何有效增加住房供给，尤其是公共住房 过市场途径来解决，住房矛盾越来越尖锐，国 供给，如新加坡的组屋、英国的公共住房和 日 家必须加强对房地产市场的宏观调控。但 本的公营住宅。因此，政府直接出资建房和 是，由于房地产制度设计缺陷，常规的货币政 补贴私营开发商建房以增加住房供给是主要 策、财政政策、税收政策、土地政策等调控政 的住房政策，保障性住房供给不断增加。随 策难以解决当前的高房价问题和中低收入家 着保障性住房供给的不断增加，总量矛盾得 庭住房难问题，国家宏观调控陷入了 “越高越 到有效缓解，但是居民对住房的需求也正 由 调、越词越高”的政策陷阱，“头痛医头、脚痛 量变向质变转化，个性化的住房需求 (如大 医脚”式的住房政策不但没能遏制房价，反而 户型、豪华住宅、资产保值增值等需求)日益 使房价以更快的速度上涨 】【】。因此，研究国际 上升，从而产生了住房供求结构矛盾。在此 住房政策及其演变的一般规律，对于完善我国 阶段，住房政策的焦点在于如何有效增加居 住房政策，摆脱 “越高越调、越调越高”的政策 民收入与住房消费相当的个性化住房，实现 陷阱，具有重大的指导和借鉴意义。 住房多样化。因此，公共住房商品化和新建 一 、 住房矛盾与国际住房政策的演变 住房市场化将主导住房市场，保障性住房占 从全球来看，住房问题突出表现在三大 比下降，住房自有上升，房价上涨。但是，过 矛盾 ，即住房供求总量矛盾、住房供求结构矛 度市场化又会产生住房分配公平与效率矛 盾、住房分配公平与效率矛盾，住房政策的制 盾，中低收入家庭住房问题 日益尖锐，政府必 定及其演变主要取决于当时面临的住房矛 须加大对中低收入家庭的保障力度。此时， 盾 2【】。工业化、城市化的快速推进，人 口大 住房政策重点关注中低收人家庭 的住房问 一 33— 题，通过直接住房补贴的形式解决中低收人 房，鼓励私营开发商增加住房供给，强调住房 家庭的住房问题，体现住房分配的公平。同 分配的效率，公共住房占比快速下降，住房自 时，政府退出市场 ，不再大规模兴建保障性住 有率迅速提升(见图1)。 住房供求总量矛盾