九江河西项目发展战略及项目定位.ppt

九江河西项目发展战略及项目定位 谨呈：江西省鼎立房地产开发有限公司 项目研究的工作阶段划分 我们的研究思路和方法 项目报告的结构思路导图 项目界定 项目区位分析——位于城市边缘地带，片区具备良好的发展前景 位于九江市金水区以北，距离江西省委、省政府所在区域约7km； 项目所在区域属于九江房地产格局上的北区，“北扩东移”的城市发展格局，促使北区迅速发展； 北区定位于科技文化及旅游度假区，具备良好的发展前景和高素质的居住群体； 本项目位于北区中段，属于城市边缘区域。 地块四临及资源——地块自然资源一般，周边建筑景观较差 从地块内部看四周，南侧及东南侧为杨君刘村； 东侧为汽车销售市场，邻近107国道； 西侧为工厂，及柳林镇政府驻地； 北侧未来规划为新柳路，路北121亩用地也在本次顾问工作范围； 地块内部场地项目平整，基本为空地，场地东北侧有一污水坑，未来建设过程中将加以利用； 目前尚未有与项目地块紧邻的开发项目。 交通状况分析——外围具备较好的交通条件和利好因素，现状道路相对较差 地块南侧为杨君刘路，路况较差，主要为村民用道路； 地块西侧1公里为郑花公路，是九江市的主要干道，通过杨君刘路与地块相连； 地块北侧为规划中的新柳路，路北121亩土地也属于本项目； 地块东侧目前为107国道，车辆众多，未来107国道东移，原道路改造为中州大道，将成为一条市政主干道和景观大道； 目前地块与外部连接的道路状况较差，距离已有市政主干道较远； 周边目前公交线路较少，随片区开发进程较快和居住人口增多，这一状况将会得以改善。 周边配套情况分析——目前周边各项配套设施尚不完善 项目位于城市边缘，属于房地产格局中的北区中段，邻近郊区，各项市政基础设施较为匮乏； 配套商业设施： 建材市场、汽车销售 邻近九江市商业中心（二七路商圈）约10公里 距离联华超市距离约4公里 教育配套设施： 市第七中学分校（在建）、刘诗昆艺术幼儿园 公共交通系统： 郑花公路32路（刘庄—火车站）、62路（刘庄—万客来）、310路（二七广场—花园口旅游区） 107国道39路（庆丰农化市场—火车站）、308路（二七广场—黄河鲤鱼厂） 医疗、健身、娱乐、金融配套较为匮乏。 项目属性界定 问题结构化分析 本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析 项目核心问题提出——如何解决从R1到R2的矛盾 市场背景 宏观经济分析——城市简介 2009年中心城区建成区面积212平方公里，人口322万人； 2009年GDP1375亿，财政收入114.8亿； 工业经济相对落后，主要支柱产业有汽车、建材、纺织、会展等； 在35个大中城市中，经济总量排名第20位，在全国地级以上城市中，排名第28位。 宏观经济运行状况——经济发展各项指标 纵向来看，九江市宏观经济发展迅速，各项经济指标稳步增长； 2009年，九江市人均生产总值达到2350美元； 与国内其它大城市相比，九江市人均经济水平仍显落后；在与周边城市武汉、济南的比较中，也落后于上述两城市； 相比周边城市功能有一定类似的城市来看，九江市与济南、武汉的人均GDP差距远小于房价均价差异； 经验表明：在人均GDP在2000—4000美元时，房地产发展进入高速发展期。 高速发展阶段的房地产特征——研究九江处于的房地产发展阶段 2009年九江市人均生产总值达到2350美元，按照经验和惯例，正处于房地产发展的高速阶段； 九江市房地产的各项发展阶段亦与快速发展期的房地产主要特征相吻合。 2009年以来的宏观调控对房地产市场有深远影响，价格震荡升高 2009年九江房地产价格上浮较大，尤其是下半年，整体均价平均上浮300—500元/平方米； 非住宅物业的价格变化主要由于供应结构的变化引起，商业物业和办公物业的投放比例在各月有所不同； 进入2010年，市场价格表现较为平淡，基本与2009年下半年价格持平。 城市规划格局——北扩东移的发展战略 九江建成区的格局还主要集中在中心组团，以块状集中模式为主，呈滚动发展态势； 九江市实行的是“北扩东移”的发展战略，郑东新区的发展是需要时间和其他因素来促动的，客观上为北区发展提供了难得的机遇，从长期来看，郑东新区发展定位以商务投资区为主，适合居住方面还是北区更为理想。 北区定位于居住、科技文化及旅游度假区。 宏观房地产市场分析的主要结论 市场供给——板块特征明显，发展不均匀，东区和北区市场占有率较高 新区 西起107国道，南自机场高速公路，远期规划总面积约150平方公里。 根据总体规划，将环CBD25平方公里为近期重点开发建设区域（新区起步区），未来前景看好，对投资置业者吸引力较大； 北区 包括金水区（九江的行政文化区）、惠济区，北临黄河生态湿地，有花园路、文化路等城