房地产企业城中村改造土地成本财税处理探讨.pdf

财务与管理 Financial Management 房地产企业城中村改造土地成本财税处理探讨 ◎文/徐锡福 摘 要 ：本文笔者结合自己的工作经验，就如何进行城中 或劳务，因而不需要取得发票。 村改革土地成本财税处理，以及土地成本财税处理必须获取何 拆迁安置所需要的原始凭证有：政府拆迁补偿文件、拆迁 种合规的票据进行简要分析，并结合具体案例进行了分析，与 协议（包括拆迁户园路段及门牌号码、拆迁的面积、补偿的标 各位地产财务从业同仁共同探讨。 准及金额、拆迁户的基本信息等方面）以及收款收据（需个人 关键词 ：房地产企业；城中村改造；财税处理 签字按手印）。 一、以货币形式支付的拆迁补偿费和支付土地出让金 二、以本地块进行安置房开发的财税处理 时的财税处理 若房地产企业是利用本地块进行安置房的开发，当安置房 根据国税发 [1993]149 号规定：“土地所有者出让土地使 完工后交付给村民时，需要按照市场价格（该价格必须得到主 用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不 管税务机关的肯定）开具不动产发票，并据此核算主营业务收 征收营业税。”据国税函 [2007]969 号规定：“对国家因公共利 入。同时，房地产企业需获取村民开具的同等金额的拆迁补偿 益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并 费用收据，房地产企业据此进行城中村土地成本及销售收入的 按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个 会计处理。 人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业 借 贷 税。”据国税函 [2008]277 号规定：“纳税人将土地使用权归还 开发成本—土地成本—拆迁安置补偿 主营业务收入 给土地所有者时，只要出具县级（含）以上人民政府收回土地 所有权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为财 若涉及到补价，房地产企业需要将补价一起考虑在内，那 政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还土地所有 么房地产企业支付补价时则为： 者的行为。”故无论补偿的资金来源是财政资金还是由房地产 企业支付，按照国税发[1993]149号的规定，均不征收营业税。 借 贷 开发成本—土地成本—拆迁安置补偿 主营业务收入；银行存款 成本名目 借 贷 房地产企业收到补价时则为： 支付货币拆迁 开发成本—提低成本—拆迁安置补偿 银行存款 补偿费 借 贷 支付土地出让金 开发成本—土地成本—土地出让金 银行存款 开发成本—土地成本—拆迁安置补偿；银行存款 主营业务收入 由于房地产企业支付给村民的拆迁补偿费属于向国内的单 待村民安置好后，即可开始将开发区及安置区土地成本进 位或个人支付的款项，不属于增值税或营业税征税范围的货物 行归集，采用土地面积法将归集好的土地成本在所有开发区及 这就意味着企业年初持有22,378,190.04元的货币资金， 假使的结果也高估了企业最佳货币资金持有量。 企业将有足够的偿还能力支付到期债务。该企业2012年年初 （三）假设企业的购买——生产——销售过程在一年中是 实际持有货币资金28,030,298.63元，表明货币资金