房价“虚高”原因的制度经济学分析.pdfVIP

华人时刊 2014.9（中） 房价“虚高”原因的制度经济学分析 丁盈慧 【摘 要】长时间以来，房价一直被众人所关注。随着经济的发展和政府的宏观调控，居民的住房条件虽已有所改善，但 房价依然虚高，目前的房价以远远超出普通居民的购买能力，严重影响了居民的生活和社会经济的健康发展。本文运用 制度经济学的的相关原理分析房价虚高的原因，并在此基础上提出控制房价的一些可行性措施。 【关键词】房价；制度经济学分析；措施 F20 A 文章编号 100609-058-02( ) 中图分类号： 文献标识码 近年来，房价过高，这是公认的事实，房价的急速上涨已 二、房产价格“虚高”原因的的制度分析 经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影。房价的直线上升， 诺思是新制度经济学家中给“制度”下定义最多的人。在 很多人已经难以承受巨额的购房金额，房价与当地的居民收 《经济史中的结构与变迁》一书中，他说：“制度提供了人类相 入严重背离，严重影响力居民是生活水平和社会经济的健康 互影响的框架,它们建立了构成一个社会,或确切地说一种经 发展。为平抑房价，政府出台了各项政策措施，但效果不大， 济秩序的合作与竞争关系”；制度是一系列被制定出来的规 房价依然上涨。我个人认为，房价上涨的原因主要有以下几 则、守法秩序和行为道德、伦理规范，它旨在约束主体福利或 点：房产交易费用的不断提高，制度方面存在问题，房地产供 效用最大化利益的个人行为。”在《制度、制度变迁与经济绩 求关系的影响等。 效》一书中他说：“制度是一个社会的游戏规则，更规范地说， 一、房产价格“虚高”原因的交易费用分析 它们是决定人们的相互关系的系列约束。制度是由非正式约 交易费用的思想最早来自科斯，他在其经典论文《企业的 束 道德的约束、禁忌、习惯、传统和行为准则 和正式的法规( ) 性质》中指出“使用价格机制是有代价的”。后来，在《社会成 (宪法、法令、产权 组成的”。) ③ 本问题中,科斯把这一思想具提化了——“为了执行一项市 现实生活中，房产制度的不合理，在一定程度上导致了房 产价格的虚高。主要表现在一下几个方面。一、土地储备制 场交易，有必要发现和谁交易、告诉人民自己的意愿交易以及 度存在问题。我国土地制度本身存在弊端，土地制度的确立 交易的条件是什么，要进行谈判，讨价还价，拟定契约、实施监 ① 导致了土地掌握在政府手中，客观上无疑确立了政府对政府 督以保证契约的条款得以履行，等等。 房产交易费用的提 的垄断作用。由于政府有着自己的利益诉求，所以出现了普 高，导致了房产成本的提高。 遍了不规范行为。二、招拍挂制度导致地价“虚高”。由于绝 在现行的房产市场中，由于各种成本价格的不断升高，也 大多数的土地出让都采取了招标、拍卖、挂牌的出让方式进行 在一定程度上催高房价。例如一、房地产商为了能顺利进行 拍卖。高额的土地出让金无疑在很大程度上提高了开发商的 房产开发，首先要办理土地出让手续，进行行政审批，初步设 开发成本，从而间接提高了商品房的房价。同时也推高了商 计和施工图设计审查，施工审查，预售申请等等一系列的事前 品房周边的二手房的交易和租赁成