房地产企业盈利能力与土地储备战略的关系分析.pdfVIP

2015年6月 广西财经学院学报 Jun．2015 of ofFinanceandEconomics V01．28No．3 第28卷第3期 JoumM Guang：dUniversity 房地产企业盈利能力与土地储备战略的关系分析 孟繁瑜，高 畅 (中9／,-民大学公共管理学院，北京100872) [摘要]土地储备战略是房地产企业经营战略的重要一环，不同的土地储备战略将直接影响房企 未来的项目开发和当期的盈利能力。对于上市房企来说，合理的土地储备战略必须既满足项目 开发需求又能维持一定的资金回笼速度。本文以万科、金地和保利三家房企为研究对象，以 2002年至2011年作为研究期，结合房地产市场的运营情况，对三家房企的土地储备战略和盈 利能力做出了横向和纵向对比分析后认为：房地产企业盈利状况和土地储备数量既有相互促进 作用又有彼此制约的关系，不同产业周期下房企需根据情况调整土地储备战略而非一味争夺土 地资源。 [关键词]房地产企业；土地储备；盈利能力 [中图分类号]F29 [文献标志码]A 的选择应{亥J嗅之又慎。土地储备不仅仅指房企拿地 一、土地储备对房地产开发企业的 面积，还应包括土地性质结构、土地储备区域结构、 重要性 土地取得方式和单一地块规模。充足的土地储备不 仅可用于囤地开发，部分房企还在房价上涨时卖出 对于房地产企业而言，土地既是维持企业正常 所余土地储备以获得利润。土地储备数量和结构要与 运作的最基本的生产资料，也是获得资本支持的重 房地产市场周期，房企成长速度和开发周期匹配[3]。 要物质基础。土地储备面积是评价公司成长性的核 对于所有房地产企业来说，市场已进入“土地后红利 心指标之一，与公司的发展潜力及企业的融资能力 期”，依靠囤地捂盘来获取超额利润已不可能。对于 密切相关，选择合适的土地储备战略是房地产企业 上市房地产企业来说，土地储备模式的选择不仅要 管理的核心之一[川。 顾及公司的发展，还要顾及股东的利益。也就是说， 如果没有土地储备，一旦现在开发、销售的项目 土地储备不仅要满足项目开发、市场拓展的需要。还 结束，企业将面临着无地开发的窘境；过少的土地储 要考虑公司资金回笼速度，增加企业利润，为股东谋 备还容易在员工群体中引发企业和个人都“朝不保 福禾U[4][5]。 夕”的认识，导致员工短期行为增多和团队不稳定， 对于土地储备与房企财务运营状况的关系，房 进而影响公司的正常经营[2]。但是土地储备并非多 企只有把握好反周期运作的节奏，才能同时保障项 多益善，过度囤地将导致资金沉淀，从而降低资产周 目开发的土地需求和稳定健康的现金流，否则在市 转速度，影响了企业的盈利水平，如果土地储备规模 场转弱时期进行土地储备的扩充会损害公司的流动 过大，而市场行情又持续走弱，企业资金回笼速度将