浅析高铁车站综合物业开发原则与模式.pdfVIP

2176 2015 年 5 月中 建设与发展 建筑工程技术与设计 · · 浅析高铁车站综合物业开发原则与模式 梅振斌 （铁道第三勘察设计院集团有限公司 天津 300251） 【摘要】近些年来随着我国高铁的快速发展，车站周边的综合 近年来随着我国高铁物业开发建设中产生了AOD、SOD 和 物业开发逐渐受到铁路总公司和地方政府的关注，如何确定适宜 TOD 三种开发模式。下面简述下这三种开发模式。 的开发原则，合理的开发规模显得尤为重要。对此，本文通过对 2.1AOD 模式 相关文件的分析，介绍了综合物业开发的原则和相关开发模式， AOD （Anticipation-Oriented Development ）即规划理性预期引 并对其未来的发展做出了展望。 导的开发模式，这是一种城市规划到城市经营整合的概念，是一 【关键词】高铁；物业；开发；原则；模式 种城市经营的新手段。AOD 是政府充分利用发布规划信息的诱导 作用来进行城市经营。政府通过预先发布某些地区的规划消息， 随着我国高铁里程的逐步增加，其安全性、便捷性、舒适性 公开相关信息，来激发、引导市场力量进行先期的相关投入，以 的乘车体验逐渐被广大旅客认可。伴随高铁带来的大量客流，车 尽快形成与规划 目标相一致的外围环境和所需氛围，以便于政府 站周边的服务设施需求量 日益提高，其带来的巨大经济效益也逐 在最为适合的时机，以较小的投入即可实现原先的规划建设意图。 渐被有关部门重视。通过物业开发，打造商业交通综合体及站点 例如，在 “杭州城市发展概念规划中”，针对未来远期要形 周边土地的综合利用，加快沿线城镇建设，带动周边区域协调发 成的CBD 地区，就提出导入 AOD 的概念：在钱江新城南岸 （未 展，为沿线地区带来客流，聚集人气，创建城市。通过物业开发， 来 CBD 核心区）以低廉的土地价格预征土地，并向社会明确发布 创新城市空间组织方式，贯彻低碳、集约、人本的开发理念，最 政府未来的规划意图信息，以形成强大的社会心理预期，引导开 大化地提升站点核心区的城市品质。运用市场手段对场站上盖、 发商在周边地区进行相应的开发，促使 CBD 所需的配套环境和氛 地下及周边土地进行综合开发，打造具有中国铁路特色的铁路综 围尽快形成。 合开发模式，将因铁路建设带来的沿线土地及物业升值部分反哺 2.2SOD 模式 铁路企业作为建设运营资金的补充，实现外部效益的部分内部化， SOD （Service-Oriented Development ）即以社会服务设施建设 促进铁路可持续发展。 为导向的开发模式，是近年来我国城市规划与建设中产生的一种 一、高铁物业开发设计原则 新方式。所谓 SOD，就是通过社会服务设施建设引导的开发模式， 1.1 理念与发展 即城市政府利用行政垄断权的优势，通过规划将行政或其他城市 新建铁路综合开发模式，并非单纯将铁路设施和房地产物业 功能进行空间迁移，使新开发地区的市政设施和社会设施同步形 放在一起，更不是简单的以房地产补贴铁路的做法。是一套理顺 成，进一步加大 “生熟”地价差，从而同时获得空间要素功能调 铁路建设、运输和土地开发相互关系的制度，通过在场站上盖及 整和所需资金保障。 周边集中发展房地产物业，创造资本收益补贴铁路发展成本，并 例如，当年青岛市政府出让了老城区用地，而率先进入新区， 提供人流聚集，为铁路运营、城市发展和社会整体创造最大效益。 实现了城市功能转移、空间疏解与