不同区域农地城市流转中选择价值测算.pdfVIP

中国人口·资源与环境2011年第2l卷 第6期 V01．21No。62011 不同区域农地城市流转中选择价值测算+ 崔新蕾张安录 (华中农业大学土地管理学院，湖北武汉430070) 摘要农地城市流转是城市化、工业化过程中的普遍现象．是土地资源竞争配置的结果，本质上是有限的土地资源在农业用途和菲农 业用途的台理分配。农地城市流转具有不确定性，不可逆性和流转时间延迟性3个特征。因此农地具有选择价值。采用模型假设法 和实证分析法，对农地城市流转的选择价值进行估算。对农地选择价值的计算公式进行推导，得出农地流转为其他不同用途地类的 选择价值，拥有一期选择权的农地。流转为商业用地的选择价值最高的为173．95影m2，最低的为4．44影n12：流转为居住用地的选 择价值最高的为158．40影m2。最低的为4．16元／m2；流转为工业用地的选择价值最高的为39．52影m2．最低的为3．58影in2。影 响选择价值大小的相关因素有农地流转为市地后的每期净牧益。农地流转开发为市地过程中的开发成本，市地地价的波动率和无风 险利率。 关键词土地资源；农地城市流转；选择价值；影响因素；城市 中图分类号F301．3文献标识码A 文章编号1002-2104(2011)06—0049—06 长期以来，人们对农地价值的认识仅仅停留在狭义的 定¨3圪]，针对本文的研究，笔者认为选择价值是人们在开 经济价值基础上，即产出农产品的价值。就农地产出收益 发利用环境资源时，当决策行为具有不确定性、不可逆性 而言，农地单位面积收益仅为工业用地的1／10，商业用地 及决策时间可延迟性的特征，等待未来未知信息确定的情 的1／10—1／100之间…，城市化进程的加快使得工业、商 况下，推迟决策的信息价值。农用地向城市用地流转，人 业、居住等对农用地的需求越来越大，而农用地的比较经 类未来需求的不确定和土地资源开发能力的不确定性决 济效益低下，这就使得在市场经济体制下，农用地受利益 定了农地资源未来供给和需求具有不确定性，保留未来某 的驱动有向其他经济效益高的用地转换的冲动旧3。对农 个时期做出农地城市流转不可逆性决策，从而产生了选择 地价值认识的片面性正是造成大量农地向城市流转的关 价值。 键性因素之一。近年来，学者们从不同的角度对农地价值 选择价值在资源价值分类中的归属在学术界存在较 展开研究，如对农地价值评估方法的研究旧“-、对不同区 大的争议‘扎矧。本文借鉴D．Pearee的分类系统，将选择 域的农地价值进行估算”“1、对农地非市场价值¨“1、游 价值归属于使用价值。同时，国内外学者从不同研究方向 憩价值一“01、存在价值¨1‘121进行测算，但是对农地价值中 对选择价值进行了估算Ⅲ瑚瑚3，本文针对我国城市化进 非常重要的选择价值测算研究甚少。从选择价值的角度 程中农地大量转为城市用地这一普遍现象，采用模型假设 探讨农地城市流转决策的时间问题，在农地流转过程中不 法和实证分析法测算了我国不同城市农地城市沈转的选 仅要考虑农地的现期使用价值，还应从可延迟流转的角度 将选择价值纳人农地现期价值中，全面考虑农地价值，对 择价值。 提高土地资源的使用效益和配置效率，减缓农地城市流转 2理论推导 速度，起到理论支撑的作用。