房屋征收评估 市场“作主”彰显公平.pdfVIP

高端会客厅 I栏目编辑王雷 主持人：住房和城乡建设部颁布了 《国有土地上房屋征 抽签等随机方式确定。其进步意义在于，政府不再规定评估 收评估办法》(以下简称 《评估办法》)，首次明确：负责房地 机构名单，这样被征收人选择范围扩大，同时增加了被征收 产价格评估的机构 由被征收人协商选定；征收房屋的价值也 人之间协商的自由度。 将完全按照市场价格确定。价格从政府说了算转为市场说了 总体而言，我认为 《评估办法》有利于保障被征收人 算，有什么现实意义? 的利益。不过值得关注的是，今年年初出台的 《国有土地 杨红旭 ：我认为 《评估办法》，与2003年颁布的 《城市 上房屋征收与补偿条例》第十九条规定 ：对被征收房屋价 房屋拆迁评估指导意见》(以下简称 《指导意见》)相比，具 值的补偿 ，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类 有新意和积极性的内容主要有三点。 似房地产的市场价格。而在 《评估办法》中，并没提及这 一 是评估方式多样化、细致化 一 点，这对于最大限度地保障被征收人的补偿款 ，不能不 《指导意见》规定 ：估价一般应当采用市场比较法 ， 说是一点遗憾。 不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法 ，并 在估价报告中充分说明原因。 《评估办法》规定：应当根据 评估对象和当地房地产市场状况 ，对市场法、收益法、成本 法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用一种或 多种方法对被征收房屋价值进行评估。其进步意义是，按不 同的房屋情况，使用最有可操作性，以及最有利于被征收人 的评估方式。 二是参考价格的标准有变化 《指导意见》规定 ：房屋征收估价应参照类似房地产 的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公 布的房地产市场价格。 《评估办法》则不再要求参照政府公 布的房地产市场价格。其进步意义是，更加尊重评估机构。 由于政府公布的价格，只是一个城市、一个城区、一个板块 的笼统市场价格，难以对某套被征收房屋形成准确的参考价 值。况且，很多城市公布的住宅价格，往往包含了经济适用 住房 、安置房屋、限价房的因素，不能很好反映市场化的商 品住宅价格。 三是增加了被征收人的选择权 《指导意见》规定 ：市、县房地产管理部门应当向社 会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价 机构，供被征收人选择。房地产评估机构的确定应当公开、 透明，采取被征收人投票或被征收人抽签等方式。 《评估办 法》规定：房地产评估机构由被征收人在规定时间内协商选 定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被 征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、 26 恢鲰邃设 栏目编辑王雷I高端会客厅 主持人：过去，在房屋征收补偿中，体现的主要是房屋的 产征收致使用益物权消灭或者影响用益物权行驶的，用益物 价值，忽略了土地使用权价值，而 《评估办法》明确了与被征 权人有权获得补偿。” 《物权法》第一百四十八条规定，征 收房屋相关的土地使用权价值，是这样吗? 收房屋的，应当退还相应的土地出让金。可见，对于土地的 王达：在危旧城区改造的征收补偿中，一些地方政府 补偿，法律规定是明确的。建设用地使用权作为独立的用益 常常忽略被征收土地使用权应有的价值。事实上，政府征收 物权 ，在市场经济的条件下，也会随着土地的增值而增值。 房屋的直接 目的是为了取得土地使用权，开发商参与为旧城 而且，当该项权利被提前收回时，将会造成当事人预期利益 区改造看中的也是土地使用权 ，投资项 目的成功与否也取决 的丧失。众所周知，土地上的房屋及其他建筑物无论建在哪 于是否顺利取得土地使用权 ，因此，被征收房屋的价值理所 里，其建筑成本不会有太大的区别 ，而且，使用的时间越长 当然包括土地的价值及地上建筑物的价值。 《评估办法》第 其残值就越少。