房地产公司实施带租约产权式销售存在的困难与解决方案.pdfVIP

房地产公司实施带租约产权式销售 存在的困难与解决方案 刘成刚 郑安亮 (山东建筑工程学院， 山东济南250014) 摘要：本文介绍了房地产业带租约产权式销售这种新销售模式，指出了开发商实施这种销售模式面临的种 种困难，并提出了改进这种销售模式一些具体完善与推广方案。 关键词：带租约产权式销售；完善与推广方案 一、带租约产权式销售的含义与特征 出去，这是成功的前提。带头租赁者要有以下条件：首 随着房地产开发市场的火热，房地产的营销模式亦越 先要有经济实力，只有这样才能在经营的过程中按照协议 来越丰富，带租约产权式销售(我们以前称之为带约分割 定期支付租金；第二要具有一定的规模，带头租赁者不但 产权式销售)即是近几年出现的一种较为普遍的销售方 能带来大的客流量，还能吸引其他的经营者来竟相租赁从 式，其主要内容是，开发商先将大型物业(主要包括商 而形成规模效应。寻找这种大租赁经营者来租赁商用楼， 铺和酒店等收益型物业)出租出去，然后将其产权进行分 在实践上难度不小。 割，而连同租约合同一起出售给众多投资者，投资者不直 2．要说服投资者。 接参与物业的经营，而是委托专业的经营管理公司(专门 在与经营者达成租赁协议之后，开发企业必须说服投 租务管理部门或物业公司)负责统一经营，并按合同约定 资者接受这种新的投资方式，这是成功的关键。否则所有 收取一定年限的租金回报。 的前期工作都有可能因为最终不被投资者接受而前功尽 这种营销模式其实是以前市场上存在的“带租约销 弃。受前些年“售后包租、返本销售”“分割拆零”的 售”和“产权式销售”两种销售模式的有机结合。“带 恶性影响，多数投资者对这种新销售模式短时间内尚不能 租约销售”就是房地产商开发出商用楼后，先把商用楼出 接受。 租出去，然后连同租约合同一起出售给投资者。租用商用 3．要协调好开发商、经营者、投资者三方面的关系。 楼的一般都是有实力的商家，签订的租约一份是10—20年 在“带租约产权式销售”成功运作之后，开发企业也 的长期合同，因此投资者购买这种商用楼可以获得稳定的 要为该项目负责并协调好三方面的关系，直至租约期满投 租金回报。“产权式销售”或“产权分割”或“分割出售”， 资者完全拥有商铺的所有权。在这个过程中，一旦经营者 亦有针对产权分割的商铺和酒店而分异j称之为“产权式商 (即租赁者)中途退出或者由于其他方面的原因导致租约提 铺”与“产权式酒店”的。产权式酒店由时权酒店演变而来。 前解除开发企业可能会承担相应的连带责任。分散的产权 “时权酒店”(TI慨sHARE)于上世纪70年代兴起于欧美的也会给经营者带来不良影响，由于产权分散，如果出现业主 一些著名的旅游城市和地区，由消费者或个人投资者买断 (投资者购买房产后即成为业主)意见不一致甚至产生法律 旅游设旌在特定时间里的使用权；产权式酒店则是买断产 纠纷，经营者的经营将难以持续。 权而不是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出 (二)开发商的法律风险 售给投资者，投资者还可获得酒店赠送的一定时间段的免 开发商必须采取一系列措施来规避法律方面的问题， 费入住权。产权式商铺则是将大面积的商场进行形式上的 以与返本销售、售后包租、分割拆零销售等《商品房销 分割而出售给众多的投资者。 售管理办法》所禁止的行为相区别。在这方面，开发商 二、开发商实施带相约产权式销售存在的困难与问题 面临着较大的法律风险。如果操作不当，容易引起法律纠 (一)由于“带租约产权式销售”需要先租后卖，因 纷。 此使得开发