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社 会生活 某小区开发策划方案实例 1   2 刘维东 李 燕 1、淄博市博山区城市建设综合开发公司 2 、中房集团淄博市城市建设综合开发公司 2007年初我公司用近一亿元人民币拍的原 的需求，民营经济的发展，外资项目的涌入以 围，将不会列入考虑范围。 淄博制酸厂200亩的土地，用来开发博山中房 及博山便利的交通条件，秀美的自然风光，房 二、项目运作思路 翡翠园项目，由于该地块位置不是很理想，且 地产市场会有很大的发展空间。 2．1项目分析： 周边环境需要改造，这样对于该项目的前期调 1．3．5住宅市场多层产品依然占据主导 2．1．1优势分析（Strengths） 查、项目定位、建筑风格、景观设计等都要求 地位： 地块总体比较方正，北侧地块内比较平 我们做到精益求精，该文以博山中房翡翠的项 1．3．6房地产专业营销策划水平不高： 整，属于博山少有的平整地块，利于社区整体 目策划为例，全面的介绍了我公司在开发前期 １.3.7博山作为原淄博市的行政、文化中 规划和景观布置。用地面积约15.4公顷，具备 的策划方案，经过两年零多的实践证明我们的 心，博山人有深厚的“博山情结”，对博山有 规模优势。项目临街面长，商业利用率高，利 工作是非常有效果的，定位是准确的，住户是 高度的认同感和归属感! 于实现高利润。 认可的。 1.3.8消费观念相对比较保守： 开发商知名度高、信誉好，具有品牌优 一博山区宏观市场分析 区域性居住观念严重，不了解房地产市 势，并且倚仗多年的开发经验，项目操控更加 1.1环境分析 场，对住宅贷款认识不足，但对建筑期内分期 娴熟、成功概率更高。 博山，古称颜神镇，山近城郭，孝水中 付款接受度较高。受收入所限，对住房消费态 2.2劣势分析（Weaknesses） 流，位于山东省中部，淄博市西南端，是一处 度积极性弱，绝大部分人群一方面受本地房地 地段与博山现有居住区相比，距中心城区 独擅林泉幽壑之胜的旅游景区，是一座历史悠 产投资回报率低的影响及投资能力的限制，及 稍远，位置较偏；项目附近的生活配套还不够 久，富有底蕴的秀美山城，是山东半岛城市群 受地域观念的影响，消费观念相对保守； 成熟，短期内无法改变居民生活不便的弊端； 的重要组成部分，博山区名由来其一，博山全 1.3.9对房地产行业的发展认识不足： 目前项目周边的环境较差，本地消费者对整 境皆山，几无平坦之地，博山之名具有多山之 人们对住宅消费的综合认识、接受及提升 个片区的认可度不高;地块与路面存在较大高 意。其二，因境东南有“博山”，故以山名为 还需要一定的过程，现状况只停留于最表面； 差，对销售和规划都有很大的负面影响；目前 县名。博山区总面积682平方公里， 11个镇， 1.3.10认可朋友间的介绍； 身是制酸厂，当地人会考虑污染问题，会有一 2个街道办事处，254个行政村、64个居委会。 比较相信和认可亲朋的推荐，在销售过程 定负面影响。我们进行策划的重点将围绕“一 1个省级经济技术开发区，是国务院批准的山 中可巧以利用； 个中心，两个基本点”展开一个中心：以“项 东半岛沿海开放城市之一，是国家重点风景名 1.3.11对居住环境的要求较高； 目营销”为中心 胜区，也是著名的“中国泵业名城”、“陶 居住在老工业城市中的人们对良好的生态 两个基本点：一是以“中房”品牌及其品 琉之乡”和新材料基地。全区总人口47.21万 环境有比较迫切的要求； 牌文化