北京市写字楼市场空间一体化模型研究——基于UrbanSim的模型标定与情景模拟.pdfVIP

瀚鲼蘩黪麴麟 北京市写字楼市场空间一体化模型研究 ——基于UrbanSim的模型标定与情景模拟 郑思齐 霍 赕 (清华大学恒隆房地产研究中心，清华大学建设管理系，北京，100084) 象，基于企业选址和写字楼开发选址的相关理论构建了写字楼市场供给(开发选址)与需求(企业选垃)一体化模型，通过地理‘ 利用这些空间微观数据对写字楼市场一体化模型进行了标定。利用已标定的一体化模型，论文进行了城市政策效果和城市 发展的情景模拟，包括轨道交通建设对企业选址和开发选址的影响，以及北京市两个重要的商务办公区(商务中心区和金融 街)功能区扩张的预期效果。 【关键词】写字楼市场；空间一体化模型；UrbanSim；情景模拟 【中图分类号】F291．1 【文献标识码】A 现代办公物业(或称为“写字楼”，office口的重新布局。土地利用与交通的互动理论已经 building)是一种重要的收益性物业类型，在中国城被众多规划师和学者所认可，但遗憾的是，无论在 市房地产市场中规模增长迅速、开发经营市场化程 国际还是国内，两者的一体化还没有被很好地应用 度较高。以2010年为例，全国写字楼开发投资额与于城市和交通规划的实践。第二，写字楼市场中的 销售额分别同比增长31．2％和32．8％，其增长幅度 供给和需求之间也存在着密切的空间互动。写字 均高于商品住宅(分别为25．9％和14．4％)。“区 楼开发企业需要在充分了解现代服务业企业对于 and 位，区位，还是区位”(Location，location 不同区位使用空间的真实需求后，开发写字楼以满 location)这句谚语在写字楼市场中表现得很突出， 足后者的使用需求；现代服务业企业根据各个区位 除了总体经济景气和市场周期会影响整个市场的 的写字楼供给状况和价格／租金水平在已经建成的 收益和风险外，城市内片区子市场中写字楼供给和 写字楼中选择适合于企业发展的使用空间。目前 需求的相对力量，以及区位优势(特别是集聚经济 关于写字楼市场的研究主要集中在需求和开发总 强度和交通可达性)直接影响该片区中写字楼市场 量以及价格租金的总体走势上，关于空间分配问题 的繁荣程度和收益水平，以及现代服务业的产业增 的关注较少。随着城市内部经济活动在空间上相 长前景。 互作用的逐渐增强，经济活动的区位分布问题正逐 现代服务业企业是写字楼空间的需求者，写字 渐成为新的研究热点。 楼开发企业则是供给者。为了更好地描述写字楼 市场在时空维度上的运行规律，需要着重考查以下 虑中国城市的特点，以北京为案例城市构建并标定 两个互动反馈机制：第一，办公用地作为土地利用 了写字楼市场的空间一体化模型。在这个模型中 的重要形式之一，与交通体系存在紧密关联。土地 我们充分考虑了上述两个空间互动，来揭示现代服 利用(产业与人口布局)引发交通需求，而交通供给 务业企业与写字楼开发空间选址的经济机制与内 会反馈影响企业和居民的选址行为，带来产业与人 在规律。我们还利用这个模型对北京市近期的城