长沙市房地产公寓办公楼市场研究分析报告.ppt

代表性产品小结： 长沙代表性公寓/写字楼产品品质，奢华度，高科技，产权年限不是影响去化速度的关键，品牌、地段、价格（性价比，升值空间）成为公寓/写字楼产品选择的主要因素；而限购限贷问题因现在的330政策出来后拥有更低的首付，70年产权产品将更加有市场。 长沙公寓/写字楼产品同质化严重，开发成本过高，项目更多在营销策略部分找寻突破口，但是从销售数据上来看消费者并不买账。 部分项目会将针对公寓产品与写字楼产品户型分别设计，写字楼部分更好分割组合，公寓部分更偏向宜居，设计阳台或飘窗以提升居住舒适度。 谢谢！ 项目规划：由一栋9万方的写字楼；一栋3.7万方公寓；4万方购物中心+4万方左右商业街，自持影院与超市。商业东段是高端百货,原定由娃哈哈整体打包购买,西段则是打造的长沙首个韩日主题国际时尚艺术体验街区,集购物、餐饮、休闲娱乐、文化等多种功能于一体。规划经营韩日潮品、引入艺术文化、接轨国际风尚的特色时尚街区。 写字楼 体量：228米、9万方，49层 标准层面积：2000平米 价格： 17000-20000元/平米 经营方式：写字楼顶部10层出版集团自用，可售部分为6-38层，主要为整层、半层售卖，少部分散售。 公寓 体量： 150米、3.7万方，500余套，户型：50平米左右， 产权40年 购物中心 4万方 经营方式：计划整体出售给娃哈哈公司运营，售价5亿左右。 主题商业街 4万方 返租式出售给业主，价格2-10万/㎡,面积段几十到几百不等,一层面积以50㎡为主，专业商业公司统一运营，15年返租118%。 自持部分 超市1.4万方、 CGV影院0.6万方 40年产权—泊富国际 建筑风格：现代主义 物业类型：精装修服务式公寓 交房标准：公寓精装 产权：商业（40年） 电梯配比：4梯20户 配套：提供超大餐厨定制私人宴会以及云顶健身会馆、天际游泳池、拉菲红酒吧、雪茄会所等 主力户型：20-130㎡（标准层） 物业：联合世邦魏理仕、戴德梁行、深圳熊谷三家五星级物业公司 价格水平：19000元/㎡ 商务公寓：168米层高，共43层高，3.7万㎡体量 40年产权—泊富国际 打造长沙顶级配套公寓形象： 公寓层高3米，入户大堂层高11米； 精装修，配置VRV中央空调、一体化厨卫设备； 6梯20户（43层）配置，通力电梯，梯速4米/秒; 运用高科技智能门禁、停车、防盗系统。 40年产权—泊富国际 物管商 深圳熊谷物业 分摊 30% 单层面积 900-1000㎡ 销售方式 分割销售 20-130㎡ 是否精装 精装 大堂 11米 层高 3米 供电系统 双回路 电梯系统 6台通力电梯 4米/秒 空调系统 VRV中央空调 停车位 13000个车位 与购物中心共用 物业费 3元 公寓为精装，配置齐全。 40年产权—泊富国际 酒店式大堂，全瓷砖地面和墙壁，石膏吊顶带吊灯，层高11米。 电梯厅宽约4-5米。 公寓楼道全瓷砖地面，以木质和瓷石材覆盖墙面，瓷砖吊顶。 40年产权—泊富国际 销售情况：2013年8月首次开盘，至今共推出843套产品，去化133套产品，去化率为15.78%，月均去化为7套。主力供销户型：117-150㎡。 成交均价为：19000元/㎡。 26-50 51-60 61-76 117-120 130-140 141-150 合计 推货套数 145 360 128 17 111 82 843 销售套数 3 6 0 12 60 52 133 销售率 2% 2% 0% 70.59% 54.05% 63.41 15.78% 以上数据来自0731房产网，截止到2015年6月 40年产权—泊富国际 40年产权—汇金国际 40年产权—汇金国际 开发商：长沙兆发房地产有限公司 规模： 总占地45070㎡， 总建筑237577㎡ 区位：长沙市天心区芙蓉中路380号 交通：地铁1号线 物业类型：公寓、写字楼、酒店 产权： 商住（40年） 电梯配比：8梯42户 主力户型：34-66㎡（标准层） 物业：怡盛物业 价格水平：8000/㎡ 公寓部分 入户大堂面积约为700㎡，层高9米。采用全石材砌墙，石膏吊顶，设置超大水晶吊灯。瓷砖地板，设置前台专人服务，公共区域带空调。 电梯厅宽度约3米，瓷砖地板，墙面全石材，石膏吊顶，电梯品牌通力。 楼层公共区域，全瓷砖地板，楼道宽度约1.5米，墙面全瓷砖覆盖，白色石膏吊顶；每3层附带公共平台。 标准层层高3米 40年产权—汇金国际 40年产权—汇金国际 当前长沙代表性公寓分析 (70年产权） 70年产权—德思勤 70年产权—德思勤 开发商：湖南德思勤投资有限公司 规模： 总占地373476㎡， 总建筑156万㎡ 区位：长沙雨花区湘府中路2号 交通：地铁7、8号线与项目无缝接驳 建筑风格：