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防火好过灭火
——物业管理前期介入对房地产开发的作用
■编 辑 张 斌 作者:深圳之平物业发展有限公司
一些物业,尤其是一些比较老的物业,在使用的过
程中,经常会出现类似这样的问题——小区单元
大堂有超过100多盏照明灯具,而且类型大都各不
相同;大厦顶层设有消防泳箱,但生活供水却采用
管道衡压供水系统;小区水泵房设备经常被水浸.;
空调机的安装与排水考虑失误,造成影响制冷效
果或装修困难;铁围栏及其他铁制材料的过多使
用,造成日后的保养负担过大等这些问题原本
是可以避免的,原因物业在设计和建设时没有从
后期使用和维护的角度来考虑,物业管理没有前
期介入。当前,随着房地产开发经验教训越来越
多,产品质量要求越来越高,许多开发商越来越意
识到物业管理前期介入的重要性,物业管理前期
介入的时间点也越来越早了。深圳之平物业发展
有限公司在此问题上有自己的实践经验体会。
前瞻战略研究模块
一分钟摘要
142 《决策情报》总第68期
物业管理前期介入对房地产开发的作用 物业管理模式借鉴
物业管理的前期介入是指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前,物业管理企业接受发
展商的委托,介入项目的开发建设,参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验
收、交房等阶段工作的一种物业管理服务活动。
一、物业管理前期介入的重要作用
在前期介入过程中,物业管理企业凭借物业管理经验及其资源,为发展商在物业各个生产
环节提出从规划设计、功能设置、施工建造、安装调试、建筑质量、监理验收到前期物业管
理等方面的意见与建议,供其参考,使物业的开发建设在满足物业规划设计要求的同时努力做到
尽善尽美,以减少未来业主对物业功能与质量的不满。
1、实现了物业开发建设与使用维护的“全过程”服务
过去,物业管理只是在物业交付使用、业主入伙之后才开始,物业如果存在功能与质量问
题,难有回天之术,最多在已有基础上修修补补。采用前期介入就可以在物业设计与建造阶段及时
发现物业使用功能与使用质量上的问题,及时进行调整,使产品设计、生产与使用全过程都有了更
多的保障。
2、在物业建设期间实现了建、用、管的有机结合
没有前期介入时,发展商只顾建房,不会充分顾及使用与后期管理,结果房子交到业主与
物业管理企业中的时候,往往因物业使用功能与使用质量问题造成意见纠纷一大堆,发展商晕头转
向,业主怨声载道,物业管理企业里外不是人。有了前期介入,物业管理企业不仅从发展商的角
度,更会从使用人与管理者的立场,凭借对物业的专业知识,认真审视物业建设的功能与质量问
题,向发展商提出合理化的意见与建议,当好参谋与助手,使发展商省钱省力,使用人舒适满意,
管理者专心服务。
3、有利于促进销售
为配合销售,物业管理前期介入的物业管理顾问在项目销售前,将完成明确物业管理的服
务内容、明确设备配置、确定物业管理企业的组织架构、明确项目的财务预算 (即收费标准)、完
成所有合同文本及入伙资料等工作,对项目的销售起到有力的支持作用。
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二、物业管理前期介入的阶段划分
1、项目设计阶段
由于项目设计的缺陷导致的工程维修问题,站在业主的角度,哪怕服务再及时,维修再到
位,即使疲于奔命也不会让业主满意。正如一个社区,破案率再高都不是一件值得炫耀的事,
只有发案率等于零,社区的安全才会得到居民的认可。
(1)潜在问题
优化规划设计是物业区域能否形成完整、合理、舒适、便利等区域功能的先天决定因素,
以往房地产开发在规划中大多考虑了美观和结构合理等因素,而没有从有利使用和管理的角度,
从使用人的角度整体规划。容易出现建成后的物业使用与管理上的各种矛盾与欠缺,并造成整体
布局上的缺陷。
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