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财会探析 浅议利率上调对房地产的影响 韩小琼 张 萌 杨 文 邢台职业技术学院 2007年9月15日起，金融机构一年期存贷款基准利率均上调 由年初未加息的6516.57元增加到7605.89元，增加幅度为16. 0.27个百分点，其他各档次利率也相应调整。一年内五次加息使 72%。如果后续继续加息，乘数累积效应将更为明显，贷款买房 加息再次成为人们关注的热点问题。 者面临还款压力加大。 一、加息势在必行 当然由于购房者资金来源和消费目的不一致，利率调整对购 虽然我国经济继续保持平稳较快增长，总体形势良好，但经 房者的影响也不相同：对于普通消费者加息会增加其购房负担， 济运行中的一些问题还比较突出，加息是势在必行的。具体表现 引起月供增加和支付能力下降；对于购房投资者如果资金实力不 在： 足将由于投资成本的上升利润下降，降低其投资需求；对于购房 1.经济过热，信贷增长过快。去年7月份的金融统计数据，再 投机者，由于资金成本上升，房价涨幅必须达到一定比例才能确 次勾勒出一幅货币信贷快速增长的景象：广义货币M2同比增长 保收回本金，有可能改变其投机产品。无论对于何种购房者，在 18.48%，创出前年6月以来新高；狭义货币M1同比增长20.94%， 目前的经济形势下，利率上升将在一定程度上挤出房地产消费中 创出2001年以来新高；去年前7个月人民币新增贷款2.77万亿 的非理性因素，有利于房地产市场的健康发展。 元，创出历史同期新高。加息，有利于合理调控货币信贷投放。 3.对开发商的影响。房地产行业是一个资金密集型的产业， 2.通货膨胀压力明显增加。去年7月份的居民消费价格总水 并且企业负债率普遍较高。贷款利率增加以后肯定会使得开发商 平(CPI)同比上涨5.6%，创下10年来的新高。随着CPI的明显上 增加利息支出，但客观地说，以当前利率提高的幅度看，对房地 扬，居民通货膨胀预期在逐步增强。央行二季度城镇储户问卷调 产企业中一些规模较大实力较强的企业不会有重大影响。因为， 查显示，居民对下季度物价预期不乐观，有超过半数(50.2%)的 虽然目前房地产企业平均负债率在60%左右的水平，但真正对开 被调查者预计物价趋升，与50.8%的历史最高值仅相差0.6%。 发商有影响的只是20%左右的企业开发贷款和流动资金贷款，而 加息，有利于稳定通胀预期。 其余40%左右的负债实际上是开发商售楼的预收款。这部分钱不 二、加息对房地产的影响 仅不用付银行利息，而且如果放在银行还是要收取利息的，并且 基于当前经济背景，尽管本次央行调整利率幅度不大，对企 这部分利息所得是归开发商的。由于他们资金来源的多元化何资 业或个人信贷成本的影响亦并不高，但却向房地产市场发出一个 本的雄厚，这有限的20%的影响对他们而言是不大的。 强烈的信号，政府已决心对国内过快的固定资产投资、过快增长 但是对一些规模较小、实力较弱、信用较差、开发资金来源 的房价进行调控。这种调整并不在于利率上升的幅度，而在于对 单一的小公司，由于其开发资金主要依赖银行贷款，融资渠道较 于房地产市场的后续影响，如果固定资产投资规模过大及房价上 为狭窄，利率调整后其项目运作会受到较大影响，面临较大的经 涨过快形势没有得到有效的缓解，不排除央行会继续提高贷款利 营压力。这将有利于房地产行业新一轮的结构优化和调整。 率的可能，利率调整对于房地产市场的警示意义将大于其实际的 当然，房价并非卖方决定，开发商不会贸然将其转嫁给消费 作用效果。经过连续加息对房地产的具体影响主要在这几个方 者，房价短期不会因此有明显上涨；从消费者角度来看，虽然加 面： 息增加了购房成本，消费者可能放缓其购房步伐，但此次加息幅 1.对房地产价格的影响。一般理论认为，银行利率与房地产 度有限，心理影响大于实际影响。由于目