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流通经济 探讨土地登记管理的完善措施 崔香花 (吉林省延吉市国土资源局，吉林延吉 133000) [摘要]本文从统一不动产登记立法、统一不动产登记机构和健全土地登记机关的责任机制三个方面入手对我国 土地登记管理的完善进行了探讨。 [关键词]土地登记管理；物权法；不动产登记机构 [中图分类号]F30l [文献标识码]A 的《物权法》和《不动产登记法》中不容回避的问题。 1 统一不动产登记立法 笔者认为，我国应采用债权形式主义，同时应对土地登记 我国应按照《物权法》的基本原理和社会主义市场 的公信力予以明确规定。 经济发展的需要，对包括土地在内的不动产登记进行统一 物权公示与公信是密切联系在一起的，二者的目的均 立法。目前正在起草的《民法》、《物权法》中都以专章 是为了保护物权变动过程而设立。公信实际上是赋予公示 对不动产登记进行了规定，这是立法的一个进步。为了增 的内容具有公信力，公示如不能产生公信力，其作用必然 强这些规定在实践中的操作性，必须制定统一的不动产登 大为减弱。在客观社会生活中，公示内容与权利的实际状 记法及实施细则。该法应按照国际上通行的惯例，以土地 态不符的情况仍大量存在。公信力旨在保护信赖物权公示 登记为核心，将土地及其地上定着物等不动产进行统一登 并为合理期待的善意第三人的利益。在承认公信力的前提 记。至于该法的名称，可以称为不动产登记法，也可以称 下，对于登记的土地财产权，善意第三人完全可以信赖登 为土地登记法。该法应对土地登记的类型、土地登记的适 记并进行合理的预见和期待，其进行交易之期待利益不会 用范围、土地登记的法律效力等基本问题予以明确。 因不测因素而落空。即使登记权利人不是真正权利人，善 1．1关于土地登记类型 意第三人仍然可以获得没有瑕疵的土地财产权，并援引登 土地登记类型是由登记目的所决定的，各种具体登记 记簿的记载对抗真正权利人。这样一来，～方面可以大大 类型之间在功能上可以相辅相成。一个科学、完整的土地 降低交易成本，提高土地财产流转效率；另一方面也有助 登记类型体系应尽可能涉及土地登记事务的各个阶段、各 于防止交易中的欺诈行为，保障交易安全。物权公示的目 个层面，通常包括总登记、初始登记、经常登记、他项权 的在于使人“知晓”物权变动的结果，而公信的目的则在 利登记、设定登记、变更登记、注销登记、更名登记、涂 于使人“依赖”物权变动的结果，二者相辅相成。只有赋 销登记、更正登记、嘱托登记、预告登记、补充登记、异 予公示内容以公信力，对物权变动过程的保护才是全面、 议登记和暂时登记等具体登记类型。相比之下，我国现行 完整的。 立法中关于土地登记类型的规定很不全面。在社会经济不 2统一不动产登记机构 断发展和市场体系不断完善的今天，所有权权能的分离越 来越复杂，对财产占有和支配的主体也越来越多元化，登 2．1 以土地为核心进行不动产统一登记 记的类型也应逐渐丰富，否则将在很大程度上影响了物的 不动产物权在本质上要么是直接指向土地的物权 有效利用。 (如±地所有权、土地使用权、地上权等)，要么是建立 1．2关于农村土地登记 在土地物权基础之上的非直接针对土地的物权(如房屋 我国广大农村集体土地所有权和使用权登记的覆盖率 所有权、林地使用权、草