39号令解读与研讨.ppt

天津坤鹏律师事务所Http:// 主要内容 一、修订的背景 二、修订的主要内容 三、修订的意义 一、修订的背景 土地政策背景 《物权法》立法背景 对公开、公平、公正原则的再次强调 土地政策背景 2002年5月9日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令），自2002年7月1日起施行。11号令全面确立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，前述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 2004年，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号）明确要求：“除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。” 2006年，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发［2006］31号）进一步明确要求：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。” 《物权法》立法背景 2007年3月16日，新颁布的《中华人民共和国物权法》全面肯定了经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度，同时对土地使用权出让提出了一些新的要求。一是扩大了土地使用权招标拍卖挂牌出让的范围，明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”；二是明确了建设用地使用权概念，扩大了建设用地使用权设立范围，明确规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。 公开、公平、公正的强调 实践中，一些地方违反“三公”原则，在招标拍卖挂牌出让公告中，设置注册资金、房地产开发资质、税务注册地、投资规模、成品油资质等排他性的限制条件，为特定的某个竞买人量身定做，排斥意向外的竞买人参加招标拍卖挂牌出让活动，有的地方在出让公告中甚至规定：申请人必须是全国零售业前五名、必须缴纳1亿5千万美元或等值外币的竞买保证金、必须具有国际认证的赛车资格等等，才能参加竞买。这种招标拍卖挂牌出让名义上是公开出让，实际上却非真正的市场配置。 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（部39号令）详解 岳晓武 雷爱先 段春华 王小雨 日期：2007-12-12 2008年1月的上海新江湾城F地块出让 竞买者需要符合如下颇为苛刻的条件：所开发建设的甲级综合商办项目（非住宅）不小于200万平方米；有大型轨道枢纽上盖不少于100万平方米商办综合项目建设和管理业绩；有超高层建筑建设业绩；拥有和管理不小于500万平方米商业物业；与500强企业中不少于100家有紧密的租赁合作关系；有开发世界级专业绿色建筑机构标准的建筑项目不少于100万平方米，获得世界级专业绿色建筑机构颁发的认证……7亿元的保证金 上海虹口区北外滩汇山中块地块 挂牌文件中称，“汇山中块的设计方案要符合汇山地块整体规划要求，竞得人须建设并无偿提供不少于3万平方米建筑面积的新上海国际航运大厦(暂名)，以满足航运服务功能及港务相关配套功能的需要，产权归政府所有。同时，为保证航运业务的正常运作，地块中现航运交易大楼需待新上海国际航运服务大厦建成且相关机构搬迁完毕后再拆除，即先建后拆。” 为此，39号令特别增加了不得对竞买申请人设定限制条件的条款，在第十一条规定：“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件”。 二、修订的主要内容 适用国有建设用地使用权的新概念 明确国有建设用地使用权分层设置、出让 将工业用地纳入招标拍卖挂牌出让的范围 调整了竞买人、投标人的范围 强调不得设置限制条件，并明确挂牌申请截止时间 删除了不足三人终止拍卖的规定 挂牌主持人确定挂牌出让期限截止 区分中标通知书与成交确认书 将“国有土地使用权出让金”调整为“土地出让价款” 强调必须在缴清全部出让金后才能领取土地使用证 适用国有建设用地使用权的新概念 《物权法》规定的土地权利：土地所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、抵押权。 《土地登记办法》2008年2月1日起施行 其使用的土地权利名称为国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权等。 国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权； 集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。 明确国有建设用地使用权分层设置、出让 《物权法》第136条规定，建设用地使用权可以分层设立，分别在土地的地表、地上或者地下设立。也就是说，建设用地使用权的设立，是一个空