北京三环大型公建招商计划.pptVIP

大纲 一、项目立地条件分析 区域环境概述及地理位置分析 交通网络说明及周边配套介绍 二、市场概况分析 北京市城区内主要商场分布 代表型商场业种定位展示 商场基本营业情况 三、本案基本情况分析 商场主题定位—中心吸引 立面业种分布 平面业种分布 公共区域特色吸引 四、行销策略展开 人员配备 销售工具 策略执行 进度表 广告媒体配合 五、本案SWOT分析 ★项目立地条件 之一：区域环境概述及地理位置分析 本案位于东三环辅路，紧邻CBD，隶属富力城项目中的一部分。 富力地产集团斥资32亿拿下双井东五厂地块，打造了三环内最大的高尚住宅区，项目集住宅、写字楼、商业、餐饮、娱乐、购物为一体，逐渐形成了富力地产商务圈。 本案地处朝阳区，位于双井桥往北，东三环辅路西侧，紧邻国贸商圈。 项目立地条件 之二：交通网络说明及周边配套介绍 项目周边公共交通线路众多达20多条，紧邻地铁10号线。 出行方便，北至国贸，南衔劲松，东到大望路，西抵广渠门。交通机能十分发达。 项目周边高尚住宅、写字楼众多，常住人口密集，生活需求大，购买力较强。 区域内没有大型百货商场，本案稀缺性很强。 项目建成后将成为周边居民及附近上班族的主要购物场所 ★市场概况分析 之一：北京市城区内主要商场分布 王府井商圈：百货大楼、女子百货、好友新世界、新、老东安、丹耀大厦、东方新天地等 西单商圈：中友大厦、西单商场、君太百货、西西友谊商城等 公主坟商圈：城乡贸易中心、翠微大厦等 崇文门商圈：新世界商场、搜秀城等 建国门商圈：赛特购物中心、蓝岛大厦等 透视：传统商圈经过不同周期的发展，集聚了多家大型百货商场，周边具备一定的购买力，交通机能一定非常发达。结合本案由很强的市场竞争力，项目周边没有符合大众消费的百货型商场。 市场概况分析 之二：代表型商场业种定位展示 代表型商场业种定位展示 代表型商场业种定位展示—东方新天地 市场概况分析 之三：商场基本营业情况 营业时间：基本上从早上9：00营业至晚上20：30以后 最晚有营业到22：00左右的，重大节日有通宵营业的情况 普遍首层租金相对较高，二层与地下一层租金相对一样，3层以上逐层降低。所以珠宝首饰化妆品这类高单价商品往往会安置在首层。 商场经营公司一般以流水倒扣或任务倒扣的形式收取经营费用。珠宝首饰化妆品一般扣率在26%以上，服装在22%-25%之间，鞋帽等基本在20%左右。也有的经营公司根据面积大小和品牌的知名度定扣率。另外就是以纯租赁的方式进行，但相对案例较少。 为了使顾客购物更加舒适，中高档商场一般会在平面和立面上进行人性化的规划。垂直动线包括，直梯、扶梯、步行梯；平面动线包括，主通道和次通道的宽度、业种的的互相搭配、无死角的动线设计、水吧休息区等。 ★本案基本情况分析 之一：商场主题定位—中心吸引 在招商过程中贯穿一个商场的主题 案例：利生体育用品商店 王府井女子百货 巨库新青年时尚卖场 建议: 整体性的主题贯穿 每个平面的主题辅助 定位：消费人群定位：年龄20—45岁之间，人均消费100 元以上 经营人群定位：时尚产品、品牌为国产或进口中 高档品牌 商场品质定位：B类店，相当于新世界商场或庄胜重光百货 本案基本情况分析 之二：立面业种定位 B1——小型超市（屈臣氏）、药店、精致的小型食品店 F1——珠宝、首饰、化妆品 F2——精品男装、男鞋、男用服饰 F3——精品女装、女鞋、女用服饰 F4——时尚休闲男女装、饰品 F5——餐饮、电玩城 F6——电影院 立面业种定位—主题说明 B1——特色精品地带 F1——星光大道 F2——极品男人衣橱 F3——女人风 F4——时尚专区 F5——饕餮城、电玩城 F6——视听专区 本案基本情况分析 之三：平面业种定位 根据立面要求，进行平面业种分布。 规划平面动线。 规划平面休息区及水吧的位置 设计特色区，形成视觉冲击，增加好奇感，增加购物的娱乐性 360度漂浮无死角设计 平面业种分布及平面图展示 本案基本情况分析 之四：公共区域特色吸引 公共区域统一地面、天花、灯光设计。 不同平面的特色区地面、天花、灯光的搭配设计。 剪刀梯和平形梯的搭配，避免死角。 直梯和扶梯的前室面积、装饰。 休息区的人性化设计 ★行销策略展开 之一：人员配备 招商经理 1 人 策划主管 1 人 策划专员 2 人 招商主管 1-2 人 招商人员 4-6 人 行政秘书 1 人 招商地点 售楼处 行销策略展开 之二：销售工具 沙盘：由于彩球内的沙盘上没有显示本案，所以需要一个小型专署本案的沙盘配合。 招商平面图 现场