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MB住宅产业化有关问题咨询 帮助我们解决建设资金为什么要推进住宅产业化？ 答：目前我国城乡建设增长方式仍然粗放发展，发展质量和效益不高建筑建造和使用过程能源资源消耗高、利用率低问题比较突出，大力发展绿色建筑住宅产业化以绿色、生态低碳理念指导城乡建设，能够最大效率地利用资源和最低限度地影响环境，有效转变城乡建设发展方式，只有住宅产业化才能提高工程质量、功能质量、环境质量。只有住宅产业化才能提高建设速度，科学发展就是把速度转化成效益，用效益提高房屋建设标准实现低碳、环保、节能，推进住宅产业化是方向是必然的，只是推行住宅产业化中采用BT方式不需要建设方和投资者，在建设期内投入资金，而不是为了帮助解决建设资金推进住宅产业化。答：温总理在2012年二会期间中外记者招待会上表态：合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。目前房价与大多数居民支付能力不相匹配，商品房的土地供应是通过招、拍、挂，出价高者获得，房价下降到投资成本还是与大多数居民支付能力不相匹配。按当前平均房价与平均城镇居民可支配收入还相差50%， 购房支出收入比高达60%以上，住宅产业化BT信托管理模式的住房必须实现销售，通过购房补助确保每个购房家庭的购房支出收入比达到33%。提高房屋质量标准使大多数居民都能买得起住房，销售自然没有风险。 3.当前资金那么紧，上海公司的资金从那里来？怎么保证资金到位？ 答：上海公司不是银行也不是融资单位，只是在积极推行国家推动的绿色建筑产业化。上海公司创导的住宅产业化BT信托模式只是为建设单位提供技术服务、金融服务、公益服务平台。通过三项服务调动社会力量共同来参与绿色建筑的发展。公司有义务帮助基金会的资金加快增值确保购房补贴资金的来源，对外合作项目明文规定：总承包企业首选使用基金会资金，其次才能利用银行授信贷款，最后使用社会民间资本。BT信托资金是每次回报率10%,年周转次数越多回报率越高，如年周转三次回报率高达30%，这种方式才能提高社会各方投资积极性，将吸引社会民间资本大量投入。国家计划到2015年新增绿色建筑10亿平方米需要建设资金3万个亿。资金周转率从几年转化为几个月大大提高资金使用效率，建设资金全部委托银行管理开据国内信用证才能确保资金运营安全，只有BT信托才能使绿色建筑建设资金一步到位。答：这种合作的模式确保销售，BT信托合作模式使房屋质量标准提高，通过购房补助使房价与当地居民支付能力相匹配，降低居民支付负担，使大多数居民都能买得起，按正常人的消费观念都是想少化钱买好东西，绿色建筑的功能质量建筑质量环境质量大大高于传统建筑，每户每月免费使用100度太阳能电；免费使用中央空调；不需要缴纳物业费，全装修的房屋，这种高档住宅居民所承担的费用比购买毛胚房所承担的费用要低怎么会卖不掉，只要当地有住房需求一定能确保销售，卖不掉只有一种状况，除非是开发企业与公司联手谎报项目的地理位置，比如城市配套不到位，造成交通不便、生活成本高的城乡结合部，这些地区当然卖不掉，这是开发企业选项有误自负主要责任，支付保函由公司反担保也跟着承担责任，如果公司要赔付了，开发企业肯定就破产了。为了避免这种现象出现，公司必须实事求是反映项目的位置，因此我们必须优选旧城区改建项目合作。答：土地持有人在取得了开发权的土地上采用BT模式，建设过程中建筑物的资产属于总承包企业所有。BT模式土地持有人付款后总承包企业才把验收合格的建筑物移交,这时建筑产权才属于土地持有人所有。根据房地产预售政策，没有移交前实现销售，销售收入中包括土地持有人的土地投资成本、前期费用、项目开发利润和总承包企业投入的建筑物成本。销售收入归谁？怎么处分？为了公平、公正、完成交割，住宅产业化BT工程资产必须委托信托公司管理，从国外情况来看，信托是实现资产管理的主要途径。住宅产业化BT项目资产信托管理有二部分组成。一部分是土地持有人取得房地产开发权的土地资产，另一部分总承包企业投入的建筑物资产（总承包建设资金）地与房匹配组成完整的BT项目信托资产各自委托信托管理。根据中国《信托法》住宅产业化BT项目只有信托管理才能顺理成章推行。答：原来是开发商全额投资，地和房的资产全部属于开发商所有，BT模式土地的资产属于开发商，建筑物的资产属于建筑公司，BT模式开发商没有投资就不存在利息。国务院文件规定优先支付工程款，当然开发商不能使用回收资金。按传统房地产开发模式，投入土地资本的回收到最终销售完成后，因此不存在这部分的利息。答：签订合同时已约定，BT合作模式，开发企业不需要融资、不需要合资就能获得原计划的合理利润。与原来投资方式相比已经获得较大的收益。合作条件还是维持原设计方案、使用原传统技术的国家定额周期内收回投资和原计划的合理利润。提前使用资金应视作为贷款，贷款支付利息天径