不动产和土地使用权转让的税务处理.ppt

不动产和土地使用权转让的税务处理;基本方式;直接销售;;财税[1995]48号 ;合作建房（一） ;合作建房（二）;;;;关于股权转让有关营业税问题的通知（财税;投资入股（一）;投资入股（二）;投资入股（三）;特殊说明;特别说明;合并收购; A房地产公司于2000年以500万元的价格取得一块土地，但一直未对土地进行开发。2006年8月，该土地的公允价值已经增值到2000万元。A公司决定于2006年11月开始在该土地上开发商品房（普通住房）。经测算，预计商品房销售收入约为5500万元，土地增值税扣除项目金额约为3000万元，可在企业所得税前扣除的成本税费约为3350万元（不含土地增值税）。当地契税税率为3%. A公司应缴纳土地增值税和企业所得税测算如下：增值额：5500－3000＝2500万元；增值率：2500÷3000×100%＝83%；应缴纳土地增值税：2500×40%－3000×5%＝850万元；应缴纳企业所得税：（5500－3350－850）×33%＝429万元。 筹划方案：在开发土地之前，A公司可将该土地作价2000万元投资成立B公司，然后再由A公司吸收合并B公司，最后再开发商品房对外销售。;1.投资环节 （1）《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。因此，甲公司以土地投资成立B公司不需要缴纳营业税。 （2）《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。所以，A公司以土地对外投资应负担的企业所得税为：（2000－500）×33%＝495万元。;;2.合并环节 （1）A公司吸收合并B公司时，因为B公司资产未发生增值，所以无论采取应税合并还是免税合并，均不会产生企业所得税负担。A公司吸收合并B公司后，该土地的入账价值仍为2060万元。 （2）《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）规定：自2003年10月1日起~2005年12月31日止，两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。另外，《财政部国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》（财税[2006]41号）补充规定：财税[2003]184号文件执行时间已于2005年底到期。为继续支持企业改革，加快建立现代企业制度，企业改制重组涉及的契税政策，继续按照财税[2003]184号文件的有关规定执行，执行期限为2006年1月1日~2008年12月31日。因此，A公司吸收合并B公司可免征契税。;3.商品房销售环节 （1）A公司应缴纳土地增值税：扣除项目金额＝3000＋（2060－500）×（1＋20%）＝4872（万元）；增值额：5500－4872＝628（万元）；增值率：628÷4872×100%＝13%.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。因此，按筹划方案实施后，A公司应缴纳土地增值税为0. （2）A公司应缴纳企业所得税＝（5500－3350－（2060-500））×33%＝194.7（万元）。 筹划前后对比，筹划后比筹划前可少负担土地增值税650万元，同时契税负担增加了60万元，企业所得税增加了260.7万元＝（495+194.7-429），即总体税负下降了529.3万元（850－60－260.7）。虽然495万元的企业所得税提前到商品房销售前实现了，但是筹划后增加的收益显然大于增加的支出。 请问，该筹划的问题在哪里，应该怎么调整？ ;;;;;;案例5　;对于A公司 应交营业税=1200*5%=60万 应交城建税和教育附加费=60*10%=6万 应交印花税=1200*5/10000=0.6万 土地增值税：增值额=1200-700-60-6=434 比率=434/766=56.65% 应纳税额=434*40%-766*5%=135.3 应交企业所得税=（1200-700-60-6-135.3)*33%=98.57万 A公司共纳税=60+6+0.6+135.3+98.57=300.47万 ;;对于A企业来说 应交营业税= 1514.