万科明珠花苑项目可行性研究评估报告(22页).docVIP

万科明珠花苑项目可行性研究评估报告 评估报告目录 总论 企业资信评估 项目概况分析 市场分析与建设规模评估 建设条件与厂址选择 环境保护评估 劳动卫生与消防 企业组织结构与人力资源设置 项目实施进度评估 投资估算与资金筹措评估 财务效益评估 结论与建议 总论 一、项目背景 项目名称：万科龙岗区28年万科：让建筑赞美生命。作为中国房地产行业的领跑者，万科集团28年来一直以人本情怀建筑城市人居，努力营造充满人情味的服务气质8,839,610,505.04 11,599,606,211.77 通过上述数据可以看出公司近两年的销售收入和营业净利润是比较高的。 2、该公司近两年的资产负债状况概括如下： 单位：亿元 2010年12月31日 2011年12月31日 流动资产合计205,520,732,201.32 282,646,654,855.19 其中：存货133,333,458,045.93 208,335,493,569.16 固定资产 1,219,581,927.47 1,595,862,733.95 其他资产 8,897,237,613.03998 11,965,922,440.91 资产总计 215,637,551,741.83 296,208,440,030.05 负债总额 161,051,352,099.42 228,375,901,483.02 其中：流动负债 129,650,791,498.49 200,724,160,315.26 所有者权益 54,586,199,642.41 67,832,538,547.03 负债与所有者权益总计 215,637,551,741.83 296,208,440,030.05 比率： 流动比率 1.59 1.41 速动比率 0.56 0.37 资产负债率 0.75 0.77 总体来看，该公司的资产负债状况良好，具有一定的偿债能力，而且社会信誉较好，经济合同履约率达100%。 第三章 项目概况分析 一、项目投资建设必要性评估 1、项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。深圳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。 正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 2、项目对城市建设将起到促进作用 目前，深圳市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与广东省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善深圳市人民的居住条件已经成为深圳市政府特别关心的问题之一。同时，随着深圳经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使深圳城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。 湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目符合深圳城市建设总体规划，贯彻了 “3+5”城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 3、解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。 二、拟建位置 本项目位于深圳东湖北片区生态资源中心，毗邻深圳最大的湖泊——东湖的北面，远瞰深圳最高的山脉——梧桐山，极尽美景，富氧生息。三居㎡-㎡ 四居㎡ 建筑面积平方米 占地面积: 4870平方米000 元/㎡ 绿化率: ％ 容积率: 车位个紧靠丹平快速（主线双向六车道，辅道双向四车道），可快速通达罗湖、福田双核心，入则宁静、出则繁华；公交枢纽：306路、379路等10余条公交线路，通达万象城、华强北、会展中心等重要城市节点，连接城市脉络是中国南部海滨城市,位于珠江口东岸,与国际大都会香港一水之隔.全市面积 1953 平方公里又称为鹏城，国际化大都市，全国经济中心城市，国家创新型城市，国际花园城市，全国四大一线城市之一。深圳是一座生态园林城市。全市总面积近1/2的土地划入基本生态控制线范围，禁止任何建设项目的开展。全市建成区绿化覆盖率45.05%，是中国首个国际花园城市，联合国环境保护全球500佳近年