世联_北京_金色漫香林_淡市下的房地产市场_44PPT.ppt

淡市下的房地产市场营销 谨呈：金融街弈兴置业开发有限公司 报告主要内容 从房地产投资额和竣工面积来看，全国房地产市场从2005年开始连续三年市场销量以存量为主 全国70大中城市房屋及新建商品住房价格指数同比逐步下降，表明价格正在回归理性 08年上半年一线城市商品房成交呈现“量跌价升”的局面 08年上半年主要二线城市商品房成交呈现“量跌价升”的局面，量的跌幅较一线城市小 世联研究表明，房地产市场呈现出“调整期-恢复期-平稳发展期-快速上涨期”的周期变化 报告主要内容 “低通胀、高增长、高利率”的时代在2007年底宣告结束，未来将呈现“高通胀、保增长、适度利润”的特征 受全球能源及原材料价格的影响，中国“高通胀”的经济特征将在未来持续约10年左右的时间 中国人口及城市化的快速发展，也是导致中国“高通胀”持续约10年左右时间的重要因素 未来2-3年中国将处于“低通胀、高增长、高利率”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整期 中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期将持续1年左右时间 调整时期的房地产特征：房价呈现下降趋势，整体走势类似股票市场价格走势 “高通胀”的经济特征下，房地产是对抗通胀的最有效工具 高通胀：我国07年全年CPI上升4.8%；08年上半年，CPI同比上升7.9%。 银行存款回报率低于通货膨胀率：07年虽然6次上调利率，但银行存款回报率仍低于通货膨胀率：目前中国商业银行基准1年期存款利率为4.14%。 70个大中城市房价涨幅高于通货膨胀率：07年全年，70个大中城市房屋价格指数上涨7.6%；08年上半年，上涨10.2%。 宏观大势研判——世联的主要观点 ?“低通胀、高增长、高利润”的时代在2007年底宣告结束，未来将呈现“高通胀、保增长、适度利润”的特征。 ? 受全球能源及原材料价格、人口等因素的影响，中国“高通胀”的经济特征将在未来持续约10年左右的时间。 ? 未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期。 ? 中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续1年左右时间。 ? 调整时期的房地产市场特征：房价呈现下降趋势，整体走势类似股票市场价格走势。 ?“高通胀”的经济特征下，房地产是对抗通胀的最有效工具。 报告主要内容 万科：快速调整营销策略，以“快速出货，回流现金”为宗旨，顺势领降全国 富力：快速降价，力保240亿元销售目标 复地： 全国范围内加大清盘力度，以快速回现 金地： 理性对待房价，素缎开发周期，加快回现速度 恒大： 上市失败后顺应市场，精准促销，“降价自救”以缓解资金链紧张 报告主要内容 受全国淡市影响，知名房企北京在售楼盘降声一片，纷纷出现各种名目的“明降暗调” 报告主要内容 金地格林小镇6：价格仍是淡市下最具杀伤性武器，同时小范围信息传递，有助于维护老客户 珠江奥古斯塔：坚持低价逻辑，并拿出较差产品户型低价团购促销，“止损”又维护老客户利益 富力又一城：价格调整后保证项目在淡市背景下实现良好的销售业绩 中海城：价格调整后，销售量实现增长约10%，但客户维护差强人意，造成一定的不良影响 水晶布洛格：入市２个月来价格一直坚挺，但销售业绩明显下滑 融科·香雪兰溪：久藏以伺机面市，然而仍不得不顺应大势以低于预期价“低调”入市 报告主要内容 降价有利亦有风险，如何降、降多少与降价后对老客户维护等工作至关重要 报告主要内容 THANK YOU! 物业名称：金地格林小镇6 项目区位：东南六环马驹桥 占地面积：89998.702㎡ 建筑面积：149141.361㎡ 关键举措 销售业绩 2008年3月起，每月10套特价房推出，明显改变地成交格局 -之前：均价9500元/㎡，基本没采取什么措施，销售速度缓慢 -之后：3月推出10套8.3折优惠单位试水，当月成交72套 其他房源灵活议价，在判断客户诚意度基础上，同样给予客户特价房优惠 直接打折同时推出一次性付款9.5折，按揭9.8折（包括特价房） 信息发布 以特价房的名目，小范围发布降价信息； 针对老客户来电咨询降价事宜，统一说辞，仍报原价； 竟品项目淡市营销 竟品项目淡市营销 物业名称：珠江奥古斯塔城邦 项目区位：东南六环外马驹桥 一期建筑面积：300000㎡ 产品类型：公寓、联排 容积率：2.28 关键举措 一次性付款96折；首付50%以上9.7折；正常按揭98折。 08年8月30日，三期精装公寓以均价7800元/平米低价入市，一次性付款9.6折，首付30%以上9.9折，40%以上9.8折，50%以上9.7折 -之前精装均价8300元/平米，毛坯均价7800元/平米； -之后，毛坯团购最低均价