基准收益法批量估价研究与应用.pdfVIP

运用收益法进行批量估价的难点主要在于如何快速准确地批量确定估价对象的纯收 益及报酬率(选用报酬资本化法)。 根据公式：房地产纯收益=房产纯收益+土地纯收益，如能分别求取估价对象的房产 纯收益及土地纯收益，即可求取估价对象的房地产纯收益。笔者通过研究发现，现行武 汉市基准地价更新是在土地级别更新的基础上，通过收集武汉市近期发生交易的、与更 新基准地价内涵接近、交易类型相似的商业、住宅、工业样点。在样点调查的基础上， 再根据其价格、租金、建筑面积、房屋结构、成新率以及相关参数计算出土地纯收益， 并最终测算出土地价格。反其道而行，通过基准地价成果可轻易转换求取相应的基准土 地纯收益。以此为基础，通过案例测算得出房地产纯收益，扣除相应的土地纯收益后得 到房产纯收益，经过数据标准化并作进一步的统计分析后确定基准房产纯收益。 综合上述研究分析，笔者决定通过建立关键基准参数以及相应的修正体系，实现收 益法的批量估价。总体思路是利用现行武汉市基准地价成果建立收益性非住宅房地产(商 业、商务办公、工业)的基准房地产收益体系，实现对房地产纯收益快速准确地批量求 取；对于报酬率，则通过案例采用市场提取法求取基准报酬率。基准收益法批量估价模 型总体技术路线如图l所示： 图1 基准收益法批量估价模型总体技术路线示意图