万科_思源_成都万科金色海蓉项目分析及一期开盘分析_36PPT.pptVIP

3、2批次开盘情况 开盘时间 3月7日9：30 开盘方式 摇号 摇号时间 3月4号（提前摇号） 3月7日在现场张贴公布 推出套数 208套 到场客户 约100 开盘优惠 万客会1%，VIP1%， 开盘优惠0.2%，一次性1% 当天销售套数 约90套 开盘销售率 43% 本批次开盘开盘情况较不理想，究其原因，在于其单价及总价均不低，存在一 定的抗性； 开盘图片 4、价格情况 单价区间 7809-10352 总价区间 51.7-66.1万 主力总价 52-56万 2批次价格较1批次微有上调； 该项目是万科进军城南的第一个产品，也是高攀社区新规划后的的第一项目，因此 具有重要的风向标意义；万科作为城市化进程的重要参与者，此次进入高攀区可以 看出万科一向敏锐的战略眼光； 该项目1批次的热销和2批次的销售放缓，客观上也反应出市场某些现实情况，即当 前准现房产品及高性价比项目占据销售的主流，而金色海蓉其实并不具备这两个优 势；1批次的热销，万科的老客户和投资客户功不可没，然而，短时间内，这两类客 户不大可能二次爆发，以上因素客观上也为2批次销售放缓埋下了伏笔； 该项目在前期蓄水、项目开盘及定价等策略上，善于根据市场及时调整，并果断决 策，较为值得学习。 四、总 结 市场研究小组 THE END 2009.03 * 万科·金色海蓉项目分析 及一期1、2批次开盘分析 目 录 一、项目分析 二、一期1批次开盘分析 三、一期2批次开盘分析 四、总结 一、项目分析 1、项目区位/板块 2、项目基本信息 3、项目规划 4、项目园林 5、项目户型 金色海蓉项目地位成都城南二/三环区域， 是万科进入9年来在城南的第一个项目， 也是万科金色系列产品第二次在成都出现； 由于城南历来都是成都房地产开发的开发的 热点区域，故该项目所处的大区域较为有优 势； 1、区位/板块 1、区位/板块 金色海蓉项目处于成都的“东湖板块”，板块内 有华润翡翠城及望江橡树林，这一板块亦历来 为成都的热点板块； 但从项目具体所在的高攀社区看，周边环境有 待改善，根据新的规划，这一区域将被打造为 “区域性商贸中心”，发展潜力巨大，而该项目恰 好为区域的内的第一项目，因此，该项目具有 开创意义，有一定的升值预期。 2、项目基本信息 项目地址 武侯区城南二环科华路旁 开发商 成都一航万科滨江房地产开发有限公司 ? 总占地面积（亩） 82 总建筑面积 28万方 总户数 624（一期） 容积率 4.03 建筑密度 20.47% 绿地率 30% 梯位 4梯8户 建筑形态 超高层30F 面积区间 64--66㎡ 建筑风格 现代 交房标准 精装 物业费用 2.5元/平米 拿地时间 2008-2-1 首次开盘时间 2009-2-21 交房时间 2010-10-31 3、项目规划： 一期 锦江 分三期开发； 一期为半围合式规划； 一期有住宅、5.8米SOHO公寓、 商业等业态。 1批次 2批次 后期 后期 4、项目园林 一期园林采取混合手法，无明 显主题：有立体雕塑小品、 儿 童游乐场、慢跑道、风雨连廊 等设计； 5、项目户型 A2户型 A1户型 分析：动静分区、功能分区、设计紧凑、无明显缺点； 装修标准及样板间图片 优势：区域优势明显； 品牌开盘商楼盘； 项目是高攀社区新规划后的第一个楼盘，有一定潜力； 劣势：周边环境短时间难以改变； 区域成熟度短时间难以改变； 产品单价较高； 机会点：区域新规划出台； 威胁：面临竟品同价位现房产品的长期竞争 SWOT分析： 二、一期1批次开盘分析 1、入市节奏 2、线上推广 3、蓄水策略 4、开盘策略 5、价格策略 6、客群分析 1、入市节奏 2008年2月1日拿地 楼面地价1624元/平米 2008年11月 代理公司确立 2008年12月13日 售楼部亮相 2009年2月14日 样板间亮相 2009年2月21日 一期1批次开盘 2009年3月7日 一期2批次开盘 分析：该项目是08年拍卖土地中第一个上市的项目，同时，根据对万科在成都 在售项目分析，该项目的上市具有战略价值：即和金域蓝湾、魅力之城 形成“金三角”布局，使万科在城东、城南实现产品全系覆盖。 2008年12初 蓄水开始 2009年2月28日 项目品鉴会 2009年4月1