万科_沈阳万科取地拿地策略分析报告_天启_2009年.pptVIP

* 万科取地策略分析 沈阳天启＆开启地产机构 2009.10.10 前言 房地产企业取地介入市场开发， 公司战略、市场环境和收益判断形 成相互作用的环视要因。公司战略 布局的优化，市场环境成为支撑重 点，收益分析是市场环境综合情况 下，企业战略调整与否的最大动因。 公司 战略 收益 判断 市场 环境 万科策略定位重塑 战略关键点 万科二、三线城市集中拿地 一线城市的房地产市场尽管火爆，政策影响敏感，地价房价体现双高。 二、三线城市城镇化进程强势，政策弹性较大，地价成本、占用资金比例、融资考虑体现三低。 发展潜力、成本利益成为战略布局立足点。 万科全局战略 策略关键点 不会押宝涨价预期来报价 基于未来房价走势的不确定因素，万科拿地底线是计算地价承受底线而选取的预期房价基准，不能逾越当地历史最高价位。即万科能够接受的土地价格一定基于曾经存在或现在的房价，绝不购买只有基于房价上涨才能盈利的地块。 09年万科获取的项目，半数以上楼面地价在2100元/平方米以下。 　　 成本控制、合理预期成为取地策略立足点。 万科取地策略 无论是何种标志性地段，无论是多么符合万科战略布局，万科都首先要考虑其价格是否合适。 万科所获佛山顺德区陈村登洲地块被部分外界人士称之为“地王”，从佛山的历史地块成交记录看，总价21.5亿元恐难称“王”，而楼面地价只有3027元/平方米，还低于2006年前后拍出的周边地块。目前该地块周边普通住宅售价普遍约为8000元/平方米，高端住宅在14000元/平方米左右，策略立足完全符合利润预期。 精挑细选，把握机会成为取地策略执行立足点。 策略关键点 策略风向标 08前立足“土地—产品—客户”的流程，卖方市场主观策略。 08年后立足”客户需求为先，向中心城区转移”，买方市场客观策略。 原始定位 重塑定位 万科新里程 万科金域蓝湾 万科城 万科新榆公馆 万科魅力之城 万科四季花城 万科兰桥圣菲 万科沈城战略 万科金域国际 万科五里河地块项目 08前战略布局 08后战略布局 区位择点 楼面地价 09沈城攻略 市场环境成为企业 战略的可行性基础 沈城房地产区位市场环境 08年一级市场区域去化梳理 三环外 1690 945 1365.3 66.74 27.05 4 苏家屯 三环外 1746 932 1418 172.06 89.26 13 沈北新区 三环内 3343 380 1348.2 117.63 51 6 浑南新区 三环内 4247 702 2785.3 121.78 49.16 6 于洪区 二环内 8640 728 4847.8 59.1 31.71 5 东陵区 一环内 6560 1810 4668.8 67.3 26.42 5 铁西区 一环内 11510 1541 6831 188.22 30.61 6 皇姑区 一环内 13679 3690 8841.5 28.01 4.26 2 大东区 一环内 14492 14492 14492 25.1 3.35 1 沈河区 一环内 11000 11000 11000 22.4 4.98 1 和平区 高价区位 高位地价 低位地价 平均地价 建筑面积 成交面积 土地成交幅数 区位 三环外 1500 225 836 41.771 24.603 5 苏家屯 三环外 1200 499 887 159.158 85.863 15 沈北新区 三环内 3080 1389 2493 37.922 14.1353 3 浑南新区 三环内 2850 1024 1514 39.908 25.4 4 于洪区 二环内 9750 305 3189 73.845 35.554 7 东陵区 一环内 4485 988 1768 85.679 47.9141 10 铁西区 二环内 3485 1488 2486 21.9037 7.7476 2 皇姑区 一环内 4381 2800 3591 24.1666 5.3367 2 大东区 一环内 5896 5896 5896 15.7072 3.9268 1 沈河区 一环内 11319 11319 11319 8.4594 1.4099 1 和平区 高价区位 高位地价 低位地价 平均地价 建筑面积 成交面积 土地成交幅数 区位 09年1-7月份一级市场区域去化梳理 一级市场环境梳理 土地价格与前置供应动态利好表现，黄金地段择地，产品价格绝对支撑成本运营，抢前与低调在业内懵懂状态下抢占区域市场先机。 08年成交楼面价 2472元/㎡ 09年成交楼面价 1121元/㎡ 万科金域国际落位铁西区09高端