年三亚房地产市场调研报告_31页.doc

二零零玖年三月 一 、宏观层面 1、2002年—2008年固定资产投资走势 固定资产投资快速增长。2008年，全社会固定资产投资总额151.58亿元，比上年增长38.2%。 房地产开发较快发展。2008年，房地产开发投资76.18亿元，增长48.3%。其中，住宅投资73.98亿元，增长46.7%。房地产施工面积400.8万平方米，增长17.1%；房地产竣工面积66.6万平方米，增长7.9%；商品房交易面积109.69万平方米,增长17.6%。—2008年上半年房地产市场运行走势 2006年三亚房地产商品房销售面积70.55万平方米，与上年同期比增长17%；商品房销售总金额35.74亿元，同期相比增长8.5%；2007年商品房销售面积92.97万平方米，同期相比增长33.94%；商品房销售总金额69.26亿元，同期相比增长93.84%；登记销售面积 109.69 万m2，和去年同期相比 增长17.59 % ； 商品房销售总金额 111.43 亿元，和去年同期相比 增长60.32 %；商品住房销售总金额为 102.04 亿元。—2008年上半年房地产市场运行走势图 3、价格走势 2008年三亚市房屋销售价格总水平同比上涨11.6％， 4、客户来源 以春节黄金周期间的统计，海南本地居民购房13套，只占总销售量的2%；岛外客户购房601套，占总销售量的98%，其中，北京、长三角经济发达地区、东北高寒地区是购买主力。北京客户共购买85套，占总销量的13.84%，上海、浙江、江苏等地的客户购买96套，占总销量的15.64%，黑龙江、吉林、辽宁的客户共购买232套，占总销量的37.78%。 5、户型分析 从今年春节黄金周三亚商品房销售的情况来看，85---100平方米左右的两房户型较受到部分购房者的青睐，占据主流市场；同时120以上的两房和150平方米的三房表现较好的市场反应，尤其是海景项目表现尤为突出，也反映出人们在三亚购房户型需求的趋势已经逐渐走出了小户型的天下，面积逐渐呈上升趋势。 6、交房标准 随着人们住房消费观念的逐渐成熟，尤其是异地度假物业，成品房显然已经成为趋势，根据当前销售项目的情况来看，基本上可以从两个方面去分析精装修与毛坯房的现象；中高端客户群体明显偏好精装修，因为这些客户并不会在装修成本和代价上精打细算，他们更加在意装修的效果和档次；而相对中低端的客户群体则还是在每个细节上算计，他们更多担忧的是精装代价；尤其是滨海项目置业群体，因事件、空间等因素限制，人们还是倾向于购买成品房，省去购买后的诸多麻烦。 7、购买目的 三亚置业客户出于短期度假需求的比例较大占到50%，有30%的客户因三亚旅游地产的升值潜力而来，10%客户为长期养老或在本地工作自住，10%为企业会所及企业度假福利计划用房。 三亚度假置业客户置业类型 三亚度假置业客户置业目的 8、销售时机 ??由于三亚的热带气候特征，即在10月至次年2月气温保持在20摄氏度左右，气候温和，适合避寒，是三亚旅游的旺季。 ??6-9月由于气温较高（30度以上，有时达到40度以上），是传统旅游的淡季 ??三亚房地产市场随旅游市场的淡旺两季呈现同期淡旺两季市场；市场全年消化量主要集中于市场旺季，大致呈u型分布； ??三亚的新盘大部分集中在国庆以后开盘，80％的货量集中在旺季销售完毕。 9、市场供应 三亚市2008-2012年住房建设规划 年份 土地供应量(亩) 建设住房建筑面积(万平方米) 2008 1400 92 2009 1500 101 2010 1680 112 2011 1840 123 2012 2010 134 合计 8430 562 规划期内应建设商品住房540万平方米；其中经济适用住房和廉租房4596套， 建筑面积27万平方米 居住用地主要分布在旧城片区河东、河西以及月川片区、红沙组团、凤凰水城、三亚湾新城。 三亚市2008-2012年住房建设的主要区域 序号 主要区域 建筑面积(万平方米 1 临春开发区（山水国际） 80 2 凤凰水城 120 3 城中村改造（月川村、榕根村、四更园村、南边海村、海坡村 50 4 丹州小区（卓达公司） 30 5 三亚湾新城 50 6 鹿回头开发区 30 7 存量和新增土地（凤凰岛、海螺村区、东岸村、南边海山坡、海坡、市区内等区域） 160 合计 　 520 三亚市2009年主要项目建设开发情况 序号 主要区域 建筑面积(万平方米) 1 半山半岛 10 2 凤凰水城 15 3 山水国际 10 4 丹州小区（卓达公司） 15 5 三亚湾新城 15 6 兰海公司和卓达公司 15 7 余市区零星地块 12 合计 　 92 二、微观层面 1 整体市场动