松原年营销策划报告11-01.ppt

2010年国家连续出台了一系列房地产政策，环环相扣，经济手段和行政措施并用，从抑制需求增加供给、加强监管等方面对房地产市场进行全方位调控，调控力度空前。 江南区域2010主要项目成交状况 松原楼盘购房者总结分析 我们该怎么做： 给力的营销策略， 准确出击有效突破…… 这是一个“客户为王”的时代！ 2011年及未来，谁抓住客户，谁就是赢家！ 项目销售对策 形象攻略 推售策略 展示攻略 高品质形象入市，树立价值及形象高度； 组合推盘，小步快跑，快速去化！ 高品质服务体验辅以现场实景刺激客户！ 风险策略 根据东北客观情况，避免1-5，11-12的月份淡季推盘，有效提升签约转化率及回款速度。 首期利用中低端产品入市，快速跑量树立热销形象； 中期利用LOFT提升售价，顺势推出剩余高层产品； 后期推出资源较好产品，提升形象提高售价； 中间穿插商业销售，住宅为主商业为辅。 高举高打，建立差异化的强势高端住宅的第一意象； 高标准、高形象的展示与服务体验，建立高层话语权，从服务上建立与项目宣传的体验相一致的竞争力。 * 项目推售对策 紧凑推售策略 小批次多频次，快速去化 在推售过程中控制第一批的放盘量，将产品推售时间紧凑排布，通过前期的宣传与大量蓄客产生热销与抢购的效果，在市场产生稀缺效应，实现短时间的较大推售量，从而促进首批产品快速去化。 突出高附加值， 不同搭配满足需求！ 同面积段户型好坏搭配，满足 不同客户的需求，每一类面积 段的客户都要分三类： 一类突出性价比 一类为较好单位 一类摇摆型产品 通过各层次搭配，满足不同 需求，不浪费每一个客户 项目推售对策细则 略高于市场均价，强行拉升项目高端感 针对蓄客价格说辞 项目首次开盘 热销期间加推 略低于市场均价，形成开盘井喷式热销 提价，实际给予优惠，从而有效提升销售力 后期产品推出 适当提价，实际价格略高于市场均价 低价入市 ，前期树立价格高度。 低开高走，逐步提升价格空间！ 项目价格策略 2011年销售计划 时间 推案 销售动作 预热/销售进场 2月 做好前期客户积累工作及形象树立 销售准备期 项目整体推出 3月 强销期/第三波推案 4月 内部认购推出 预热/客户积累 平销期/推出商业 5月 推出普通住2#、3#， 建立高端形象、低价入市 房源测试： 2#、3# 6月 销售上阶段推出的剩余房源 顺销 7月 推出普通住宅4#，同时推出1# 细分客群，不同产品，实现互动热销 平销期 8月 销售上阶段推出的剩余房源 同期推出商业 强销期/第二波推案 9月 推出三期5#，6# 根据客户积累情况6#灵活把握 商业顺销 住宅顺销 10月 余房销售 11月 强销/第一波推案 平销期 12月 预热/内部认购 销售计划—第一次推案 —— —— 14 91.72 二室 3 57.05 28 59.65 一室 7018.81 14 87.51 16 86.51 二室 75 2# —— —— 31 59.65 一室 92 3# 产品　 栋号 总套数 居室 面积（㎡） 套数 面积 套数 总面积（㎡） 高层 二室 86.51 31 —— —— 7282.56 二室 91.72 30 —— —— 合计 167 14301.37 五月底或六月初开始第一次推盘 推出2栋高层层, 各种户型面积 相互搭配形成完整的产品链。 推出房源配比： 一房：37%，二房：63% 2# 3# 销售计划—第二次推案 第二次推盘建议8月推 出，本次推盘房源构 成： 其中Loft：144套 一室：74% 二室：26% 48 57 复式 64 58 复式 8926.70 32 61.1 复式 144 1# 31 59.65 一室 92 4# 产品　 栋号 总套数 居室 面积（㎡） 套数 总面积（㎡） 高层 二室 86.51 31 7282.56 二室 91.72 30 合计 236 16209.26 销售计划—第三次推盘推出底商 金九银十全线推出商铺； 利用现房实景说服客户。 所推房源 根据工程进度而定，考察周边市场，建议9月进入销售阶段，现房销售为佳。 销售计划—第四次推案 第四次推盘，即住宅第三 次加推，6号楼可灵活根 据，根据客户积累情况而 定。 本次推盘房源构为： 一室：21% 二房：60% 三房：19% 14161.12 148 合计 28 138.42 三室 6867.56 28 106.65 二室 56 6# 高层　 31 59.65 一室 30 91.72 二室 7282.56 31 86.51 二室 92 5# 高层 　 总面积 套数 面