重庆万科项目运营租金模拟.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 商业价值最大化 MAXIMIZ OF COMMERCIAL VALUE 区域相对成熟 成熟是因为项目位于渝中区，作为重庆核心城区，地理位置优越；相对是因为未来将有龙湖等百万大盘推出，还会有更为广阔的发展空间； 地铁上盖物业 地铁开通后，项目的到达方式将会更加丰富和多样，由于项目本身得天独厚的优势，将实现地铁与商业“无缝连接”； 现有商业不足，未来会有价值再造可能性 项目周边目前并没有现存的大型集中商业设施，商业氛围目前较弱。但项目区域内有中新城上城、华润、龙湖等大盘存在，并且都有大型商业规划，未来会有价值再造可能性。 为什么本项目要实现商业价值MAX？ 业态实现差异化，不受制于人 本项目业态定位时消费人群多考虑家庭客群与年轻人客群，业态多以餐饮（餐饮的比例可适当加大）、品牌连锁店、娱乐为主，满足日常基本消费； 项目本身要具有特种业态 本项目能够在区域立足，需要差异化的业态，规划时要设计大型的特种业态，例如电影院、游艺城、KTV等，以拉动足够的人气来支撑项目运营； 体量达到自我循环，并满足未来的产品升级要求 项目自身体量能够满足运营要求，达到自我循环的目的，并且在未来的发展中可以有足够的空间来完善项目，进而使产品升级。以电影院为例，电影院与总体量比一般为1/10，由此算来本项目商业体量在4-6万平方米为宜，如果只是几千平米的商业体量就不需从商业角度考虑了。 如何实现本项目商业价值MAX？ 商业价值最大化 MAXIMIZ OF COMMERCIAL VALUE 运营主导设计 B2层 临时停车位与常租停车位的比例； 汽车美容店的水电路的问题； 停车费收取点的选择； 租金分析 SUGGESTION OF RENT 类别 收费标准 车位数量 使用率 收益（元/月） 车位出租 650元/月 100 100% 65000 临时停车费 3元/小时， 但不超过15元/12小时和25元/24小时的上限 252 60% 112140 汽车美容店 30元/月/㎡ 200㎡ 6000 合计 183140元/月 B1层 以快速餐饮、运动休闲服饰、食品超市为主； 商业与地铁对接口处的商业的强化； 餐饮的比例还可适当加大； 花车的使用； 租金分析 SUGGESTION OF RENT 楼层 面积 业态归类 规划业态 分项面积（㎡） 目标商家 例举 租金套内单价预计（元/月/㎡） 月租金预计（元/月） B1 建面13089㎡， 套内8914㎡， FB 连锁餐饮 266 豪客来 120 31920 563 麦当劳 8%（扣点） 16000 241 比格自助披萨 120 28920 Retail 运动休闲类 139 森马 130 18070 125 真维斯 130 16250 125 班尼路 140 17500 137 美邦 130 17810 112 乔丹 150 16800 119 以纯 150 17850 129 李宁 150 19350 化妆品类 89 佰草集 130 11570 生活配套类 80 柯达 100 8000 341 大药房 100 34100 41 鲜花礼品店 90 3690 100 茶叶店 80 8000 Keypoint 特色餐饮 353 菩提素食餐厅 100 35300 217 特卖展销区 120 26040 　 78 装饰品店 85 6630 快餐 45 DQ 110 4950 86 好利来 100 8600 Anchor shop 食品超市 4547 永辉超市 35 159145 时尚主力店 1174 热风 45 52830 合计 559325元/月 L1层 以主力店与精品店为主； 出入口两端可以选取高档时尚用品，例如手表、珠宝、配饰等； 电梯口处可以时尚消费品为主； 可布置少量餐饮； 租金分析 SUGGESTION OF RENT 楼层 面积 业态归类 规划业态 分项面积（㎡） 目标商家例举 租金套内单价预计（元/月/㎡） 月租金预计（元/月） L1 建面8739㎡，套内5631㎡，得房率64.4% 快速餐饮　 特色餐饮 113 哈根达斯 150 16,950 特色餐饮 193 麦当劳 150 28,950 特色餐饮 133 星巴克 150 19,950 特色餐饮 30 巧克力店 150 4,500 时尚女装 时尚女装 133 法国都都彭 150 19,950 时尚女装 129 EVISU 200 25,800 时尚女装 125 BUGATTI 200 25,000 时尚女装 123 SISLEY 200 24,600 时