上海网签新建商品住宅价格缺失数据评估方法研究.pdf

上海网签新建商品住宅价格缺失数据 评估方法研究 课题组 (国家统计局上海调查总队，上海200003) 摘要：网签新建商品住宅价格缺失数据伴随网签数据在房价指数编制中的应用而产生。缺 失数据评估的科学性、合理性和有效性，直接影响到房价指数的准确性。本课题结合上海实际， 借鉴兄弟城市网签新建商品住宅价格缺失数据评估方法有益经验，研究提出六种评估方法，并以 2013年7月一2f114年6月相关资料为依据，对缺失数据评估方法展开了实证研究．通过比较各种 方法之间的优劣，探寻出目前条件下的最佳评估方案。 关键词：网签；房价指数；缺失数据；评估方法 一统计科学与实践～№015年第∞期一 2011年起，国家统计局对房地产价格调查统价指数编制的准确性和严密性，关系到房价走势 计制度进行改革。根据要求，上海调查总队每月 的客观性和真实性，具有重要的现实意义和社会 从上海市房地产交易中心取得新建住宅网签资料 价值。 (以下简称“网签数据”)，作为计算上海新建商品 二、目前国家统计局和部分一线城市对缺失数 住宅价格指数的基础资料。将网签数据做相应处 据的评估方法 理，导入国家统计局房地产价格调查数据处理系 统(epi)后，系统会自动对项目名称和房屋类型进 (一)国家统计局做法 行识别、跟踪，采用调查制度规定的“精确回溯”和 主要采用三种方法：第一种，若项目附近区域 “替代回溯”两种方法回溯报告期成交项目的基期 存在可比在售项目，则按照该可比项目对应分类 价格。但房地产销售市场有其特殊性，一些项目 成交价格评估项目上月价格；第二种，若项目附近 是无法通过制度规定的方法追溯到基期价格，也 区域无可比在售项目，则根据区域、地段、价格同 即出现成交记录基期价格显示为空情况，这时需 质可比原则，选取与该项目位置属同一级别区域 要进行人工评估，形成本课题所提出的网签新建 的相似项目，按照其对应分类成交价格评估项目 商品住宅价格缺失数据概念。 上月价格；第三种，若上述项目都不存在，则根据 项目附近区域内本月二手住宅交易价格变动幅度 一、研究背景及意义 或有关价格数据变动幅度进行评估。 实践显示，近年来上海网签新建商品住宅价格 (二)上海调查总队做法 缺失数据每月在成交记录中占有相当比例，平均 1．删除法 占总成交记录的10．6％。特别值得一提的是新开 所谓删除法，是对一些特殊的基期价格缺失情 盘项目，由于前期无销售，成为缺失数据的重要组 形，采用删除其所在记录的方式进行处理的方法， 成部分，而较高的成交量，使其加重了对总指数的 其主要目的是净化数据。此法主要针对以前年度 影响。进一步深化对缺失数据评估方法的研究， 成交在报告期签约的项目、动迁房项目和人才房 寻求更加科学、合理、有效的评估方法，关系到房 项目这三种情形下，项目报告期显示的成交价格 万方数据 纯计钳芬寡霞践戛匦垂巫垂亟匦巫亟 与实际的市场价格远不相符，其反映的价格变动 况灵活运用行政区划和街道的划分进行数据评 趋势也与实际脱节，故采用删除法将其剔除。 估。即优先考虑以街道内相同项目环比价格涨跌 2．同质可比法 幅评估基期价格；若该方法行不通，则退而求其 采用电话询问方式，通过与房地产开发企业沟 次，以行政区划报告期住宅环比价格变动幅度评 通交流，咨询了解存在缺失数据项目的价格涨跌 估基期价格。 情况，依“同质可比”原则评估相似项目基期价 3．深圳调查总队做法 格。即，若某项目某房屋类型本月未调价，