万科深圳水径项目市场定位报告.pptVIP

思考创造价值 专业成就未来 深圳万科 市场研究 5.2运营建议：合理安排开发节奏，最大化项目利润 A地块别墅 A地块首改 D地块公寓 B、C地块别墅 E地块再改1、2 B、C地块再改3 B、C地块别墅 别墅率先入市奠基项目档次 市场寒冷期，主卖首置、首改，聚人气，做活商业 1、A、D地块商业街展示 2、A、D地块中心广场展示 3、C地块健身会所展示 4、山体覆绿完成 5、幼儿园师资力量确定 6、松联路与清平高速开口事宜确定 1、A、D地块商业街招商开始启动 2、周边山体覆绿及内部景观展示区完成 3、山顶会所及山顶观景台建成 4、签约高尔夫练习场 5、小学建造时间和师资力量确定 1、E地块商业街展示 2、小学建成、开学 11年Q4 12年Q2 12年Q4 13年Q2 13年Q4 14年Q2 14年Q4 15年Q2 15年Q4 16年Q2 BC地块别墅及再改入市，提升项目形象 市场会暖期，主卖BC地块别墅及E地块再改，收获利润 * * 交通体系：新规划 * 交通体系：新规划 * 交通体系：新规划 * * * * * * 1、项目周边的医疗卫生用地（800床）大概是个什么等级的医院？现状如何？什么时候可以营业？ 2、上水径公园和华兴公园规划什么时间建好？现状如何？ 3、粪渣无害化处理厂（规划07年完成）以及市病死畜禽处理厂（规划06年完成）的现状，是不是按照规划完成了？考虑风向问题，会不会影响到我们项目？ * 项目西南侧还有两个是处理厂，1、深圳市粪渣无害化处理厂，2、深圳市病死禽畜处理厂，这两处理厂距离项目1.5KM，在销售期可能需要公布的红线外不利因素。我们需要进一步了解两处理厂对项目的影响，包括但不限于以下问题： 1）二处理厂的主管部门分别是什么，能否联络我们实地踏勘下。 2）日处理量有多大？ 3）处理后的废渣、废物怎么处理？是就地掩埋还是另行集中处理。 4）会不会产生有害气体？ 5）有没有搬迁的计划？ * 强调内外部景观资源（意向图），两个方案：一正常方案；二，分两个项目做（但必须改善外部环境、比如租用山地做高尔夫练习场，参与市政公园建设、做牛的景观会所等），绿色融入 * 配套对住宅直接经济价值：价格贵； 对政府赢得支持； 带来人流，支撑配套； * 配套对住宅直接经济价值：价格贵； 对政府赢得支持； 带来人流，支撑配套； * 配套对住宅直接经济价值：价格贵； 对政府赢得支持； 带来人流，支撑配套； * 配套对住宅直接经济价值：价格贵； 对政府赢得支持； 带来人流，支撑配套； * 配套对住宅直接经济价值：价格贵； 对政府赢得支持； 带来人流，支撑配套； * 配套对住宅直接经济价值：价格贵； 对政府赢得支持； 带来人流，支撑配套； * 加入成都国际社区分析 * * * * 67 115 3300 东南向 金中大厦 * 配套对住宅直接经济价值：价格贵； 对政府赢得支持； 带来人流，支撑配套； * 抬地建筑：看一下东方尊峪 * 1、开发建议（商业比例） 2、九宫格 * 1、开发建议（商业比例） 2、九宫格 * 1、开发建议（商业比例） 2、九宫格 * 1、开发建议（商业比例） 2、九宫格 梁先生 客户背景：原籍肇庆，在帝王大厦附近的政府下属机构上班，之前住在罗湖区委附近，单位分的90多平米的3房，09年买了荔山公馆110多平米的大3房； 客户家庭状况：2个老人，1个23岁女儿； 客户生活习惯：周末有时会和家人开车到大梅沙、蛇口等到处转转；下班后也会去大芬油画村那附近逛逛，去公园散散步； 主要观点： 关于地块 不知道具体位置，但觉得应该比较偏 换房动机 会考虑换个更大的，最好是复式，很气派；另外小区环境、自然环境更好一点； 产品选择 120多平米的3房或者150多平米的复式 交通方式 自己有车 配套建议 首先要有大超市，生活配套越齐全越好，社区的会所要多谢健身活动设施，比如：健身房、泳池、羽毛球、乒乓球、麻将房（老人家）、足浴室； 产品建议 社区规模要大，要有大花园，多提供些休息的地方；厅一定要大，接待朋友的地方，这是面子问题；要落地窗的大阳台，感觉会非常舒服；不要6米挑高的那种，私密性不好，而且楼上还会仍垃圾；很喜欢复式，觉得比较气派，而且功能能够区分开； 关于装修 喜欢自己装修，可以有自己的喜好，而且开发商的装修又不是白送的，不喜欢还要打掉； 3.3客户访谈：主流客户 虞先生 客户背景：30多岁左右，温州人，初中毕业就出来经商，经济实力雄厚 客户家庭状况：三口之家，孩子2岁 客户生活习惯：工作时间比较自由，喜欢陪儿子玩，出去购物，就餐 主要观点： 关于布吉 老罗湖的生活圈子、交际圈子都在罗湖，不愿意离开这里；但是罗湖区的房子很旧，大都是单体楼，希望有社区，向往有大花园；老罗湖比较实在，真正买别墅的人会比其他区要少