中原深圳市瀚海东岸整体定位推广方案.pptVIP

谨呈:深圳市荣津投资有限公司  汇报提纲 Part 1 ：市场 Part 2 ：项目定位 Part 3 ：形象包装 Part 4 ：营销推广 Part 5：价格走势 Part 6: 广告推广、费用预算 盐田片区市场状况分析： 02年供远大于求，主要为市场集中沙头角投放，且多在下半年推向市场，导致02年剩余面积多。 2. 03年市场以消化剩余量为主，主要反映为盐田供应量集中下半年推广，而市场以消化沙头角02年剩余量。 楼市状况 03年盐田开发将区域市场供应转向梅沙区，但销售依然以沙头角为主。 近几年沙头角供应量呈递增形势，02年达到高峰，导致供大于求，促使03年供应量大幅度减少；同时促使03年主要以消化02的供应为主。 中高档次主宰市场，03年沙头角均价5540元/㎡，景观单位受追捧同时价格亦较高。 楼市状况： 市场供求户型以二、三房为主 03年空置率约10％，预计04年将减少 盐田外销供求以沙头角为主 ，口岸物业仍是外销重点 随着市场中高档尾盘大部分消化，预计04年中高档物业将出现短暂性断层 未来两年中高档住宅仍是片区主流客户首选，需求呈现上升趋势，销售量将持续增长，预计04年维持5560元/㎡左右均价 1.转劣势为优势——“S+W＋O”对策 产品设计+园林会所+商业部分=提升项目档次、片区物业形象 外环境（景观、购物中心等）＋内环境（大堂、样板房设计等）＝吸引客户眼球、忽略存在问题 2.如何把握项目机会——“S+O” 独有位置、配套设施规划 独有超大商业规模，未来购物中心、步行街设置 加强与瀚海翠庭的联动，强化大社区印象 3. 转化威胁（盐田开发，分流情况严重）——“S+T”的对策 强调绝版地段位置，未来规划 突显个性，包括建筑设计、内部设施；及住户会所配套设施、住户专车、人性化关怀、社区文化等。 内销：外销＝ 60%：40% ? 细分为： 本地区域：其他区域：外销 ＝ 55% ： 5% ： 40% ? 本地客户： 1.公务员、事业单位人员 2.厂家、私营企业主 3.周边原住居民 4.中英街商人 5.盐田港中高级职员 6.保税区内企业、员工 外销客户 1.工作型 2.自住型 3.中港联姻家庭 沙头角口岸 都市中心山海全景府邸 成就生活 品味表现 项目物业整体档次定位 ? 引导沙头角人文景观的中高档物业 项目物业文化定位 有成就的人 希望下一代成就更高 档次定位保证体系 1.建筑品质 要求公用地方做到细致处理化，体现项目档次及提升发 展商品牌形象。 2.文化品味 本项目文化档次定位，更多注重的是项目的生活意境。 3.教育设施 1）学校联盟 2）会所教育文化配套 结合周边项目楼盘，如瀚海翠庭、碧桐湾、倚山花 园、东埔海景、碧海蓝天等，运用市场比较法得出 本项目价格为： ＝6256元/㎡ ≈6300元/㎡ 形象包装主题风格建议： 悠闲健康生活空间 大堂设计： 大堂是楼盘体现档次的的重要展示面，在设计搭配上，技巧运用装饰品与灯光效果 环境规划要点： 紧扣“高尚品位的悠闲健康生活空间”主题 2．住宅入口、平地花园 1）小区入口中央设圆盘水景瀑布 3.住宅走廊、大堂入口园林 4．架空层平台花园 5.架空层泳池 6．商场5楼平台花园 1、总体思路： 迎合中高档定位，建议采用会所先行策略。 2、会所命名： 瀚 林 会 诠释： “瀚林会”意旨荣津地产、瀚海系列客户满天下， 会所以尊为荣。 3.会所主题 建议会所以运动休闲健康＋静态教育文化为主题，动静交错结合，又相互独立。 根据工程、销售进度，样板房以二批形式推出市场。 第二批单位： 15层以上，共4套，2套3房（B2、B3）、2套错层(C2、C3) 风格命名： 三房：“海阔” 、“天空” 错四房：“天赋极品”、“君临天下”