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东方夏威夷项目招商建议 通过对项目的了解、双方的交流，我司于前段时间提报了一份项目商业建议，对区域市场的认识、项目的初步定位、以及推广提出了看法，此次提报主要是针对项目商业招商方案和进行的建议。 项目招商策略 ——写在前面的话 一个商业地产项目的成功，不仅仅表现在前期的销售上，更重要的则是后期的经营管理。商业经营管理模式的确立在一定程度上势必影响前期商铺的发售，同时商业的招商也是建立在商业的经营管理模式的基础之上。这足以说明经营管理对未来商业发展的重要性，所以在招商之前，我们需要再次研究项目的经营管理模式。 确立商业的经营管理模式 根据市场现状分析，我们建议将商业定位为未来趋势的经营管理模式——“组建专业的商业经营管理部门实行统一管理，分散经营”。 ■ 组建专业商业管理团队主要有两种方式： 聘请专业顾问管理公司，借鉴其服务平台和客户资源借鉴； 利用现有销售团队，成立专业小组； 项目前期利用现有销售团队，搭建服务平台、组织招商、销售，后期成立专业小组，对未来商业进行统一管理、运营。 统一管理，分散经营 经营者作为各个品牌代理商或生产厂商实行自主经营，接受商业部的统一管理。主要表现在： 经营上：充分发挥街铺的价值，各买家（代理商）实行自营。 招商上：统一招商为主、合理布局。 管理上：实行统一管理、统一收费、统一结算。 销售上：返租或不返租的形式出售，部分主力店可先考虑出租。 2、招商策略 本项目的招商策略主要在出售的思路下制定，一切招商手段皆为出售服务。 招商的大部分精力应集中在招商前期，前期主攻一些大品牌、大公司（一、二线），以这些口碑较好的品牌来打开本项目在区域内的知名度，及群聚作用。在达到一定的传播、积累之后，主攻方向应转为三线品牌，并可向批发延伸。 在招商初期向客户详尽介绍项目的规划发展及各卖点以引起客户之明确意向，并在招商初期预留好位置以待大品牌入驻，前期意向客户可签订《预租协议》并支付一个月租金作为定金，等交房后签订正式租售协议（在实行返租的条件下）。 3、经营管理方式 整体原则：实行统一管理、分散经营； 联合经营：通过招商的方式，在前期引入品牌代理商参与经营； 品牌经营：主要由各品牌专卖店组成，突出品牌形象； 若采用返租金模式，则： 4、收费方式 ???? 按照联营面积收取租金、管理费和广告宣传费。（具体的计算标准待定） 5、租金形式 固定租金形式 销售额提成形式 保底租金+销售额提成的形式 6、租金结算方式 ?? ?? 我们建议采取按月结算和限额即时结算两种方式。 招商具体工作流程 确定招商对象； 确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营； 制定招商优惠策略； 制定招商流程； 商业项目部进行市场调研和目标客户分析； 商业项目部进行客户招商月计划实施； 招商主管制定客户招商周计划； 商业项目部对客户信息归档完善、招商资料准备就绪； 招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽； 商业项目部进行客户分类、确定重点； 商业项目部、客户填写招商意向表； 商业项目部对客户资格考察、评估核准； 商业项目部、财务部、客户三方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金； 招商主管、对口部门与客户沟通、谈判、方案修改与认可； 商业项目部、客户双方正式签定招商协议； 客户提供装修方案及电脑效果图； 总经理室、物业公司提供租赁面积认定书、租赁许可证和装修入场证； 客户进场装修、备货、上柜、营业。 示意图 初步招商方案 1、项目整体招商的原则和目标 1.1 在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商，以保障整个商业街商业经营井然有序。 由于整个招商略滞后于销售，且在前文的定位中已阐述商业的高端色彩，同时要保证功能分区具体到每一个铺位，难度势必很大，因此按功能分区进行招商只能是保障每个区经营的商品性质大体一致，如经营服装的区也可以经营皮具、化装品之类，而不能经营小吃、电玩等。 1.2 激活市场，确保整个商业街形象统一和经营稳定 将A—E五个板块，对B、C两个板块（预定业态为餐饮）进行统一招商，利用现实效果来带动余下板块的商业部分 根据我司调查，餐饮业在该地段将有不错的市场，同时在后期的销售中，这两个板块可以带租约销售，其价格也将有大幅上升。 1.3 在招商工作中确保业主第一年的投资回报达到区域市场较高水平，约6%以上，以稳定业主的投资信心，较高的投资回报对增强投资者信心和保障商业街的永续经营至关重要。 2、商业街投资业主、自营业主和开发商三方风险分析 2.1 投资业主风险分析 商铺不能及时租赁出去； 商铺租赁的价格比较低； 商铺升值潜力有限，不能转手或难于转手。 2.2 自营业主（租赁户）风险分析 项目招商在开业前不能完成85%以上或装修未完成，项目不能如期开业或开业时间 无限期拖延； 由于招商工作的疏漏，导致商