保利广州保利香雪山创意城市别墅研究报告.ppt

二、个盘分析 销售情况 5、万科城【明】 小高层洋房 （五一前已售罄） 联排别墅 （共推出20套） 推出的20套联排别墅，主要靠近西侧单位，属于整体景观较好的区域，成交的13套单位多数为单边，中间单位去货较不理想。 已售单位 （以黄色标注） 二、个盘分析 外观 5、万科城【明】 二、个盘分析 产品分析 5、万科城【明】 地下室 多功能厅，可打造成酒窖、茶室、雪茄房、视听室等，加上配备了卫生间，社交功能明显； 双停车位，直通地下室，保证私密性； 首层 首层无客房配备； 中央庭院，通过连廊连接客餐厅空间，增加平层各空间位的采光和景观入室； 二、个盘分析 2、美林湖 销售情况 在售 五一共销售15套单位 二、个盘分析 2、美林湖 户型分析 美林湖别墅，主力居住层2层； 部分有三层半平层面积的露台； 地下室和车库（车库在地下室）均计算进销售面积； 外围花园较小，且不做植被绿化铺装，多以简易瓷砖铺面； 充分利用天然植物装饰别墅外立面； 卧室开窗面较窄，采光较为不利； 全屋顶采用欧式斜坡顶，顶层房间利用率有所降低； 二、个盘分析 2、美林湖 户型分析 一层户型优点—— 入户先进休闲区，挑空，采光优质； 首层设置老人房，方便家中老人居住； 客厅小跃式，增加生活情趣； 停车后直接由地下室入户，形成多种入户方式，保证私密性； 一层户型缺点—— 入户庭院浪费客餐厅空间； 整体屋院难以达到南北对流，餐厅无采光； 客厅无挑空，缺乏别墅大气的感觉； 玄关紧靠上下楼梯，行动较为不便； 一层无直接前后花园，景观有限； 二、个盘分析 2、美林湖 户型分析 二层户型优点—— 三房设置，满足家庭居住用房； 主人房全套房设计，包含衣帽间； 设侧露台，增加附送面积； 南向卧室带大阳台； 二层户型缺点—— 走道狭窄，不方便多人行走； 主卧室无阳台配置； 仅庭院挑空，有景观却浪费了使用空间； 单侧采光露台，可利用率低； 三房排布紧凑，无法满足别墅的舒适感； 二、个盘分析 2、美林湖 户型分析 负一层户型优点—— 双车位设置，带电闸安全门； 配置影音房，增加社交和功能区； 南北天井设置，增加地下室采光通风； 卫生间配置，增加社交功能便利； 负一层户型缺点—— 地下室全计算销售面积，无附加值可言； 车位占据大半空间，其余空间可利用率低； 部分单位 三层露台 二、个盘分析 2、美林湖 营销推广 二、个盘分析 2、美林湖 营销推广 二、个盘分析 2、美林湖 营销推广 西班牙风情节 二、个盘分析 2、美林湖 现场实景 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 基础数据 项目 玖珑湖 项目位置 白云区南湖边（颐和山庄内） 占地 40万㎡ 总建 10万㎡ 总货量 将分为3期开发建设 现货状况 在推二期产品50套 现推户型 400-1000㎡的独栋别墅和联排别墅为主 开盘时间 2009年4月 现行价格 18000-30000元/㎡ 推广语 现代英伦生活姿态 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 销售情况 五一成交1套，3680万 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 户型分析 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 户型分析 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 现场图片 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 现场图片 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 现场图片 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 现场图片 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 现场图片 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 现场图片 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 现场图片 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 现场图片 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 现场图片 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 现场图片 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 现场图片 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 现场图片 二、个盘分析 4、新光城市花园 基础数据 占地面积：500亩（约33万平方米） 别墅类型：联排别墅（坡地） 别墅风格：南加州 别墅面积：320-600㎡（一期）270-280㎡（二期） 别墅数量：78套（一期）78套（二期） 别墅价格：16000-18000元/㎡（一期）12000元/㎡（二期） 附送空间：50-150㎡花园、60㎡地下室、20㎡露台 二、个盘分析 建筑立面 新光的别墅调性较为匹配现时买家需求和美感，对加州风情的园林包装也较到位，将示范区和产品用风情统一包装，客户较接受，产品认同度有提升； 4、新光城市花园 二、个盘分析 产品分析－280TH 地下室层—— 单车位，配工人房，洗衣间，双洗手间； 无公共社交空间； 首层—— 客餐厅分离，无客房； 设置前后花园，但未能做到前后连通； 楼道底设置洗手间，不方便日常使用； 4、新光城市