华龙地产南宁市锦上家园营销策划书.doc

锦上家园营销策划书 背景 自中国－东盟博览会永久落户广西南宁,给南宁市经济快速发展注入新活力同时也促进南宁市房地产业进一步繁荣。发展伴随着竞争,随着全国知名房地产商地王国际等的入驻,使南宁市房地产业竞争进一步加剧不例外房地产企业要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，必须了解市场，熟知市场。之后，南宁市各房地产商相继展开房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌，使市场营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中。实施前营销战略更成为诸多房地产开发企业打造自己品牌的势在必行之事。 机遇与挑战并存。广西华龙地产公司锦上家园位于仙葫经济开发区，背靠巍巍青山及民族大道延长线；登高可望邕江滔滔江水,外环高速入口雄壮风景，此地段仍仙葫经济开发区最繁华之地。在交通道路有了很大改观，老百姓住房投资升值保值的观念加强，会有更多的市民将余钱投向仙葫加之周边交通网络密集，四通八达，造就了小区便捷的“口岸式生活”。在这里，进可享市区的繁华，退可静处山居一隅。与中心区的这种适当距离，使其不偏不依处在“城市繁华与生态居住的黄金结合点”上。因而形成了“琅东工作，仙葫生活；一刻钟居家风采2合1生活模式”。然而,仙葫地块的特点及周围开发商的低价渗透营销策略导致的激烈竞争,和自身知名度不高等造成前期营销进展滞后,对现阶段地产市场营销策划更是成为打造自己品牌的势在必行之事。 一、 1.1.1. 南宁市地理位置概述 本项目所在城市——南宁，简称“邕”，广西壮族自治区首府，是全自治区政治、经济、科技、文化、教育、信息和金融的中心。 南宁地处南亚热带，常年气候温和，阳光充足，雨水充沛，风光秀丽，终年树绿花繁，四季常青，有“绿城”的美称。南宁地理位置优越，处于我国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸的重要经济中心。南宁东邻粤、港、澳，南临北部湾，背靠云、贵、川大西南，作为新崛起的大西南出海通道枢纽城市，具有沿江、沿线、沿边、沿海的“四沿”优势。 南宁市区距钦州港、防城港、北海港分别是104公里、173公里和204公里，是云、贵、川大西南货物进出海大通道的重要咽喉，也是连接东南沿海和西南腹地这一经济区域的“结合部”，是人流、物流、信息流的汇流中心。环保：一年中空气优良３５４天 ，全年南宁市区空气质量优良天数达９６．９９％，也就是说３６５天里有３５４天空气质量为优良，这个比例比上年提高了１．９１个百分点。 邕江干流水质基本保持国家地表水三类水质标准，城市地面水水质按国家考核功能区达标率为１００％，饮用水源水质达标率为９７．５１％。 南宁距中越边境的东兴市、凭祥市分别为204公里和230公里，毗邻南宁的7个县（市）与越南接壤，陆地边境线长1020公里，对发展边境贸易十分有利。南宁凭借其得天独厚的区位优势，对广西沿海城市发挥着中心城市的依托作用，对华南、西南经济圈发挥着枢纽城市的连接作用，对东南亚各国发挥着中国前沿城市的开放作用。 1.1.2. 南宁市近两年经济发展情况及态势 房地产投资与国民经济发展间存在着互动关系。经济发展水平是房地产开发投资及发展的基础。房地产的健康发展又会带动国民经济的发展。房地产开发投资规模的大小主要考察的因素是经济发展周期、收入与消费、固定资产投资水平、住宅产业化（商品化）等。今年南宁市整体经济状况得到快速发展的同时，居民收入也相当丰厚，1-3月南宁市个人所得税入库为9400万元，同比增长112.2%,意味着职工收入有大幅度的提高。考察南宁市居民的消费结构，发现恩格尔系数继续下降，由1998年的42.36%下降为37.5%。而设备用品及服务、医疗保健、娱乐文教支出、交通和通讯支出比重分别由1998年的7.71%、2.7%、11.81%、8.28%上升为12.07%、3.23%、13.77%、9.15%。城市居民家庭消费质量显著提高。 随着福利分房的取消，住房消费逐步成为消费的热点，并带动住房装修支出的上升。2002年，南宁市居民人均购建房支出1127.83元，比上年增长7.62%；年人均住房装修服务支出66.15元，增长61.98%；年人均家具材料及室内装饰品支出63.42元，增长5.3倍。总体表现： 单位 全市 市区 邕宁县 武鸣县 总户数 户 825387 409893 233982 181512 总人口数 人 2977064 1403897 926037 647130 男性人口 人 1547153 724737 486043 336373 女性人口 人 1429911 679160 439994 310757 农业人口 人 1736244 372225 824940 539079 非农业人口 人 1240820 1031672 101097 108051 年平均人口 人 2961309 1391202 922701 64740