北京市国际玩具城营销策划工作流程.docVIP

国际玩具城营销策划工作流程 一、项目理解 （一）项目现状 国际玩具城预计2007年8月交工，目前A、B栋地上一至三层已经销售70％左右，地下一层未出售，C栋基本未售，本项目的工作主要有两部分，一部分工作为A、B栋一至三层（已经销售部分）的租赁工作，另一部分工作为A、B栋地下一层以及C栋未销售部分的销售工作。 针对这两方面的工作之间的关系、工作重点以及工作的先后顺序需要对开发商的工作思路以及项目的销售现状进行了解。 （二）项目研究 1、工作目的 通过与开发商的沟通，正确理解开发商的开发意图，准确了解项目现状，为后期两部分商业的租赁与销售工作起到指导作用。 2、工作内容 （1）开发商、项目理解 开发商操作思路的了解 开发商资源的了解 合同及合同附件等法律（宣传资料）文件研究 项目问题关键点研究，重点：已购客户（尤其是目前要求等）分析；前期招商情况 项目商业管理公司情况 项目销控的准确资料了解 项目销售价格的准确了解 其它影响项目运作因素的了解 （2）现场实地勘查 通过对现场的实地勘查，对可能不合理的地方为开发商提供交通调整方案、消防调整方案，为后期工作打好基础。 停车位勘查； 车流勘查； 外部人流动线勘查； 外部运货车流勘查； 内部人流组织勘查； 内部物流组织勘查； 内部货流勘查； 内部消防设备设施勘查。 硬件设施 工程进度 装修标准 3、工作成果 理解项目，发现问题，为日后工作打好基础。 对于可能不合理的地方为开发商提供《交通组织以及消防调整建议》。 二、已售部分营销策划工作流程 已售部分由于承诺为国际玩具城，因此不存在商业整体定位的问题，但相关行业（共生，公荣的行业）可能成为我们的招商对象；这一部分的营销策划工作主要有三部分内容：玩具及相关行业市场调查、招商方案制定、招商方案实施。 （一）玩具及相关行业市场调查 1、工作目的 通过对于玩具及相关行业的了解以及对于玩具及相关生产商、销售商的市场调查，为本部分商业的销售策略、业态布局划分提供依据，同时在市场调查的过程中积累目标客户。 2、工作内容 （1）玩具及相关行业研究 玩具及相关行业发展研究 玩具及相关行业现状研究 玩具品类研究 （2）玩具及相关市场调查 主要包括：总体市场特点研究；商场特点研究；商户特点： 调查范围确定（以北京玩具及相关业态调查为主，异地调查为辅） 整体市场走势 市场规模 经营品种 市场布局 配套设施 硬件设施 装修标准 单体规模（各玩具品类单个铺面的使用面积） 经营情况 经营模式（批发、零售） 租户特点 厂商特点 租金售价 物业档次 （3）玩具及相关行业消费群体分析（建议和上面（2）合并） 年龄分布 购买动机 价格承受能力 购买习惯 （4）质量控制 工作排期 调查人员培训 调查结果抽查 客户确认 3、工作成果 提交《玩具及相关业态市场调查分析报告》及各种调查表。 （三）招商方案制定 1、工作目的 根据市场调查结果以及客户积累的情况，为本部分商业提出装修标准建议、业态分布建议、招商策略建议和广告宣传方案建议。 2、工作内容 （1）功能分布建议 确定商场经营品类 确定各类商品的经营区域 确定交通组织 确定辅助功能区域（办公区、休息区等） 制作功能分布图 （2）确定总体招商思路 确定地下未售部分与本部分的协调互动 确定总体招商政策（如租售关系） （3）价格策略 制定总体价格策略（如租金与定金的关系、高价和低价策略） 制定各单元租金、定金 确定付款方式 确定免租期 确定招商过程中可能的价格调整预案 （4）与小业主签署物业委托租赁协议 委托价格制定 租金收取、支付方式确定 相关税务处理方案 （5）协助厂商寻找代理 玩具厂商与经营者之间合作提供中介服务 （6）产品展示区、体验区盈利模式研究 产品展示区、体验区位置研究 产品展示区、体验区盈利模式研究 （7）装修及设施确定 确定公共空间的装修（如灯光、顶、地、柱） 确定公共设施（如通讯、客梯、货梯、储物间） （8）宣传推广策略 确定招商阶段宣传推广预算 确定宣传推广方式和媒介选择 确定项目卖点 宣传资料制作建议 宣传推广时间安排 招商活动策划预案 效果监督及方案调整 协调监督广告公司工作 （9）相应商业管理方案建议 （10）内部协调流程的确定 流程确定 分工、责任确定 3、工作成果 提交《招商总体方案》报告。 （四）招商方案实施 1、工作目的 招商方案实施的目的是为了保证前期制定的招商方案可以得到很好的贯彻实施，在实际招商过程中及时发现问题并进行方案调整，创造良好的现场招商氛围，保证招商效果。 2、工作内容 （1）组织结构、人员培训 明确我方与贵方工作上的协调流程和具体人员 确定我方对于该案的内部管理体系 对销售人员进行针对性的培训 （2）管理制度 确定招商处的内部管理制度，例如客户接待制度、礼仪、值班制度等 （3）统一