商业银行房地产之困及其解决：个人住房抵押贷款及其资产证券化.pdfVIP

NO.1 百家论坛 第1期 JANUARY,2015 2015 年 1 月 商业银行房地产之困及其解决： 个人住房抵押贷款及其资产证券化 邱 平 （华融证券股份有限公司，北京 100033） 摘 要：本文从美国房地产泡沫与银行系统危机的经验、我国商业银行信贷与房地产价格的同时上涨的现实以及个人住房按揭贷 款潜在的风险三个角度论证了我国商业银行面临的房地产之困。然后，先从理论上分析了商业银行直接持有住房抵押贷款的风险来源 以及资产证券化在分散、转移风险方面的作用，接着介绍了建设银行“建元证券”的实施细节及其凸显的问题，并据此提出了政府推 进 SPV 设立与基础设施建设的建议。 关键词：个人住房抵押贷款；房地产价格；资产证券化 中图分类号：F832.51 文献标识码：A 文章编号：1672-8882（2015）01-177-02 一、引言 额的比例已经接近 40%，而房地产价格也上涨到顶峰，泡沫化严 金融业特别是银行业与房地产业之间有着非常密切的正向 重。随着房地产市场的逆转和房价的回落，房地产泡沫破灭，银 相关关系，而理论界、实务界普遍认为，我国房地产市场正面临 行的房地产价值和抵押贷款资产价值迅速下降，房地产信贷风险 着过度投机、整体泡沫化的困境。有迹象表明，我国商业银行体 严重恶化。美国 35 家主要商业银行与房地产相关的坏账占坏账 系也由于“被房地产绑架”而面临着较大的风险，特别是个人住 总额的比率在 1989 年迅速上升到 31.29%，到 1990 年则达到 房抵押贷款。在按揭还款成为不少购房家庭沉重负担的现实之 43.41%，大量从事房地产信贷的储贷协会资产恶化，甚至美国联 下，商业银行面临着因房价政策性大幅下调、恐慌性下跌乃至房 邦储蓄与存款保险公司也丧失了清偿能力。 价崩盘而出现集体性、系统性的违约风险。 再如近期的美国次贷危机，其背后原因也是在美国房地产价格 如何破解我国商业银行的房地产困局，避免银行系统受房地 稳步上升、市场普遍乐观、市场利率长期处于较低水平的情况下， 产行业的巨大风险 “绑架”，已经成为了一个值得探讨的话题。 住房抵押贷款结构向无收入、无工作、无抵押的次级借款人下沉， 住房抵押贷款或抵押贷款支持证券，为商业银行提供了一个真实 导致其系统性风险上升，最终因房价下跌、利率上升而诱发次贷危 出售住房抵押贷款资产的途径，避免了违约风险在商业银行的过 机乃至整体性的金融危机。但是，由于本次次贷危机中，绝大多数 度集中而危及银行系统的稳定。 的次级抵押贷款被打包组合为 MBS 出售给了投资银行、资产管理公 目前已有大量研究佐证了商业银行信贷与房地产价格之间 司及投资基金，故对美国商业银行体系的冲击不大，但由于混业经 的内在联系，并提示了潜在的风险。如李健飞和史晨昱（2005） 营，不少跨业的金融集团如花旗集团也受到了较大影响。 指出，商业银行贷款对房地产价格的过快上涨起到了助推作用； （二）我国商业银行贷款与房地产价格齐增 谢百三和王巍（2005）认为房价过快上涨掩盖了商业银行潜在的 将中经统计数据库中 2006 年 1 月—2013 年 3 月各月份商品房 不良贷款；项卫星、李宏瑾和白大范（2007）总结了世界范围内 销售额（累计）、商品房销售面积（累计）以及房地产开发投资资 的历次房地产泡沫的经验，认为我国有必