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Future Land 每周一盘 保利·叶上海 借鉴篇： 保利·叶上海—— 品牌地产 郊区大盘 红动上海 叶上海成功之道 09年是楼市疯狂的一年 而叶上海来自于它的首次开盘！ －－它是郊区大盘运作的成功典范 引言： 目 录 第一部分 项目简介 第二部分 所遇困局 第三部分 破解之道 第四部分 成功启示 区域描述：上海市宝山区，地处外环以外 宝山区 主城区 外环线 本案 上海的西北角 宝山区—靠近外环线 Part1项目简介 项目位置：沪太路以西，宝安公路以南，顾村公园以北 宝山区 顾村板块 本案 上海市宝山区顾村板块内 位于宝山区菊联路419弄 东近沪太路，北依宝安公路 南面紧邻435万平米的顾村公园 最近地铁7号线顾村公园站 距地铁7号线1.5公里； 距沪太路约2.2公里； 距外环线高架3公里； 距地铁1号线8公里； 距人民广场约21公里 去往市区 Part1项目简介 项目概况：北上海的大型综合性高端社区 总占地：41万平米 总建面：55万平米 总户数：约5394户 保利叶上海小区规划鸟瞰图 顾 村 公 园 Part1项目简介 项目规划：共分A、B、C三大地块，多批滚动开发 顾 村 公 园 A地块 C地块 B地块 售罄 待建 Part1项目简介 公寓区 公寓区 别墅区 学校 会所 商业区 物业类型：小高层/高层公寓；联排/类独栋别墅 顾 村 公 园 别墅：614套，面积225-273平米，共分A、B、C、D、E五种户型 公寓：4780套，一房55平米，两房74-90平米，两梯四户 Part1项目简介 1、叶上海楼板价高，“面包贵过面粉”2、2008年底上海楼市极度低迷，成交惨淡3、地段偏僻，远离上海市中心，区域认可度极低4、地处外环外，交通极不便利5、区域为动迁房聚居区，生活氛围缺乏 五大难题困结叶上海： Part2所遇困局 Q1：叶上海楼板价高，“面包贵过面粉” 叶上海楼板价：5870元/平米 周边配套商品房价：5500-5800元/平米 由于叶上海的楼板价几乎超过区域内的成交均价，而项目的开发又刻不容缓，保利叶上海要想实现利润，在当时看来几乎是一项不可能的事，如何寻求破解之道成为上海保利的头等大事。 Part2所遇困局 Q2： 2008年楼市极度低迷，成交惨淡 上海商品住宅成交量环比下降：57% 2008年：892万平米 2007年：2062万平米 上海楼市拐点在2007年年底已开始显现，区域成交量也迅速萎缩，成交均价也急速下降，其整个上海市的成交量在2008年环比下降了57%，不及2007年的一半，成交可谓惨淡！ Part2所遇困局 Q3：地段偏僻，远离市中心，区域认可度低 宝山区 1 外环 本案 上海 本案位于上海的宝山区： ——上海西北部的，地处外环以外 ——上海的重工业聚集地，如宝钢 ——传统意义上的郊区，区域形象较差 ——作为居住区域并不被上海人所认同 Part2所遇困局 Q4：地处外环外，交通极不便利 A20 外环 沪 太 路 地铁1号线 宝安公路 菊联路 叶上海 顾 村 公 园 地铁7号线 顾村公园站 1500米 距地铁7号线1.5公里； 距沪太路2.2公里； 距外环线高架3公里； 距地铁1号线8公里； 距人民广场约21公里 项目地处外交环之间，位置偏僻，距市区较远，区域内道路路况较差，且几无公交系统，出行不方便 Part2所遇困局 Q5：区域环境脏乱差，为动迁房聚居区，缺乏生活氛围 叶上海 顾 村 公 园 还迁住宅区 动迁房及本地村民聚居区 Part2所遇困局 寻求破解之道为保利叶上海首次开盘成功的难题？ Part2所遇困局 一、推广力度上的实行大手笔－－短时间内引发全城关注二、首创多路线班车导入战略－－解决客户导入难的问题三、公园住宅概念的深度传播－－核心价值引起客户共鸣四、产品设计上力求创新唯美－－高附加值实惠消费者五、展示区域打造上美轮美奂－－视觉冲击引发购买冲动 叶上海破解之道 Part3破解之道 一、推广力度上的大手笔 Part3破解之道 推广力度空前加大，实行线上线下立体轰炸，使得叶上海人尽皆知 叶上海主要投放的媒体： 报纸：新闻晨报、新民晚报、宝钢日报、东方早报、时代报、新闻晚报、青年报，共计7个 网络：搜房网、新浪网 杂志：租售情报、上海楼市 短信、电信账单、户外高炮 体验活动、巡展、礼品赠送等 仅2008年10-11月，保利叶上海报纸累计投放43次，其中又以跨版居多 一个月时间，叶上海成为上海楼市的焦点！！！ Part3破解之道 叶上海的定位策略 第四代 公园住宅 一座美丽的 公园城邦 产品力 公园级的宅院 别墅级的公寓 周边资源价值 公园有价值，地块才有价值 竞品 城市 消费者 规划 园林/户型 文化 市场记住了这个核心概念