三季度中国房地产市场研究报告.pdfVIP

中国指数研究院 中国房地产指数系统 2014 年三季度中国房地产市场研究报告 2014 年 10 月 11 日 目录 摘要 1 第一部分：2014 年三季度中国房地产市场形势总结 3 1. 政策环境：限购松绑与限贷政策调整陆续出台，政策环境趋向宽松 3 2. 新房：限购调整未改需求预期，三季度市场仍供大于求，住宅价格降幅扩大 7 3. 二手房：三季度成交量较去年同期继续大幅下降，价格继续下跌 19 4. 土地：企业拿地意愿下降致土地市场供需规模双降，成交均价下跌，溢价率下行 21 5. 企业：多数企业销售低于预期，高库存高负债导致企业拿地更趋谨慎 26 第二部分：2014 年四季度中国房地产市场趋势展望 31 1. 宏观环境：经济增速放缓，货币政策稳健，房地产信贷环境或将改善 31 2. 市场趋势：受政策影响四季度供需或将环比回升，但市场整体仍将供大于求 34 3. 关注点：商业银行执行最新住房金融政策情况将是影响市场的关键 41 结语 42 研究主持：中国指数研究院中国房地产指数系统 数据支持：CREIS 中指数据， 主要研究成员： 莫天全黄瑜葛海峰杜丙国张婷许琳王丽梅刘丽杰贾蕾战雪许静陈召蕾贾静曹晶晶王岳吴云富周宣祁璇陈文静邓 西李沛平吴珊高静蒋云峰黄秀青赵丽一陈茜白彦军牛永勤张哲薛建行汪勇张志杰张化学林建晖刘宣钟文辉丁晓 李力薛琳黄雪曹旭东王可珍钱慧群朱柏润王玲马文涛陈延彬周瑞蓉程玉吴晓桃高院生张伟 2014 年三季度中国房地产市场研究报告 摘要 一、2014 年三季度中国房地产市场形势总结 1. 政策环境：限购松绑与限贷政策调整陆续出台，政策环境趋向宽松 2014 年三季度，全国房地产市场延续下行趋势，房地产投资增速继续放缓。在此背景下，中央与地方政 府调整房地产政策，大多数城市限购放松或取消，以刺激需求释放。但限购松绑后市场预期并未根本转变， 地方政策陆续通过调整信贷公积金、财政支持等方式拉动需求；三季度末央行出台“住宅金融政策”调整限 贷以促进住宅市场平稳发展，预示着房地产市场发展环境短期内将发生明显变化。同时，棚户区改造等保障 安居工程支持力度加大，不动产统一登记等长效机制建设有序推进。总体来说，在宏观环境重改革、调结构、 稳增长的大背景下，房地产市场发展环境有所改善，长效机制推进与调控方式的转变，有利于房地产业长期 健康稳定发展。 2. 新房：限购调整未改需求预期，三季度市场仍供大于求，住宅价格降幅扩大 住宅成交方面，受房企促销、限购调整和季节性要素影响，三季度重点城市成交量同比降幅略有收窄， 但市场整体下行趋势未变。住宅供应方面，2012 下半年-2013 年住宅用地成交规模较大，三季度多数房企加 大推盘力度，导致主要城市新增供应量达到近五年最高水平。重点城市库存量创新高，出清周期持续延长。 住宅价格方面，市场供大于求压力下，三季度百城价格降幅扩大，前三季度累计下跌 1.49%。十大城市分化 明显，仅北京和上海累计上涨，其他城市均下跌，杭州跌幅最大。从全国商品房来看，销售金额持续下行且 降幅有所扩大，销售面积持续下降；新开工面积同比降幅收窄，市场短期供大于求压力增大；同时，商品房 投资增速和资金来源增速持续回落。 3. 二手房：三季度成交量较去年同期继续大幅下降，价格继续下跌 成交方面，受按揭贷款规模下降和购房者预期市场下行的影响，三季度十大城市二手房总成交 15.15 万 套，较去年同期大幅下跌 29.48%。价格方面，2014 年 9 月十大城市主城区二手房均价下跌 0.83%，三季度 累计下跌2.14%，延续二季度以来的市场下行趋势。 4. 土地：企业拿地意愿下降致土地市场供需规模双降，成交均价下跌，溢价率下行 市场预期下行、库存与资金压力导致企业拿地意愿下降；从而促使土地市场继续下行。土地供求方面， 三季度土地推出和成交规模均不及去年同期；300 城市各类用地推出及成交同比分别下降 24.8%和 37.8%。 土地价格方面，三季度各类用地及住宅用地成交均价同比明显下降，降幅分别为 17.4%和 7.4% ；溢