三维地产宁晋聚福缘项目营销推广整合策略.ppt

宁晋·聚福缘项目 目 录 第一部分 市场分析 根据产品本身的质素，同时与竞争对手相区隔的基础上， 本案的形象定位为： 迎宾大道第一排/首席华府 定位关键词： 迎宾大道第一排，宁晋地标性建筑，垂拔城市形象； 代表宁晋形象的战略高度，占领宁晋市场第一先机； 代表消费者将以城市首府的高姿态，驶向全新的现代、 人文生活空间； 代表着开发商品牌以地产领航者的姿态谱写新篇章。 入市前提—— ■取得商品房预售许可证； ■工程进度主体达到地上3-4层； ■所有的销售准备工作完成； ■售楼部、样板房、看房通道装修到位； ■楼书及其他销售资料准备到位，人员培训到位； ■开盘前宣传推广到位； ■积累有效客户的数量与推出房源的数量之比最少为2：1； 本案应以低价限量入市，把低价控制在一定的范围内，待市场形 成时再逐步提升楼盘价格，以维护良好的市场口碑。所以我们的 价格总体策略是: 低开高走、持续小幅提价 项目应该用高的性价比来吸引客户的广泛兴趣，以较低的价格迅速入 市，形成旺盛的人气，然后逐步提高物业价格。采用低开高走的价格策 略，项目在未来的销售中将具备以下优势： 若在实际销售中，认购情况理想，开盘时，我们将提高楼盘价格，具体 提价幅度，视市场情况而定。 ■ 体验式营销—— 通过样板间示范单位，用切身的生活感受和体验，感动客户，促成成交。 ■ 口碑营销—— 我们通过提高项目的性价比，使我们的项目建立的良好信誉与口碑。在项 目销售的过程中可以通过信誉和口碑来宣传推广，让消费者对我们的产品 质量放心。同时，在推广时，应注重品牌的导入，形成品牌效应。 ■ 情景营销—— 买房是个理性消费的过程，但此过程中不乏感性冲动的例子。在现场的形 象包装上作文章，就是要让买家来到这里，会产生一种抑制不住的冲动， 从而提高销售成交率。通过售楼部和样板房的包装从感性视觉层面增加潜 在目标客户对项目的好感。 2008年底前完成总销售任务的80% 明线通过对项目的地段、交通等卖点进行直接传播。 暗线以润物细无声的方式“软取”目标客户大脑，通过软性新闻和软广告等形式对我们的 ■目标客户群的兴趣，爱好，性格特征； ■以及他们的喜怒爱乐购房习惯等进行详细的阐述，暗合他们 的心理需求。 暗线积极配合，明线从侧面对明线起到烘托、呼应 ■ 形象导入期：以地标性建筑和福文化社区的生活感受和生活方式为主，产品信息的导入为辅。 ■ 开盘入市期：导入开盘信息，同时传达项目的形象：福文化社区的内涵。 ■ 持续销售期：以产品实在的卖点为主要方向，包括：配套、户型、环境、升值潜力等。 ■ 尾盘期：以传达项目的促销信息为主以及业主的口碑等。 现场活动3——一二三四五，超值住一年 凡是下定金购买的消费者均可以获得这个12345超值礼品 可以通过抽奖产生，每张抽奖券上面写不同的数字组合，如：123、145、235、1245、2345、12345等，最少三项，根据剩余单位价格合理分配 1代表交1块钱，聚福缘替你交一年的有线电视费；2代表交2块钱，聚福缘替你交1年的水费；3代表交3块钱，聚福缘替你交1年的煤气费，4代表交4块钱，聚福缘替你交一年的电费，5代表交5块钱，聚福缘替你交一年的管理费 虽然感觉好象价值很高，但是聚福缘实际付出的不会很多，新鲜的促销主题有利于吸引买家关注 铺垫期 第一高潮期 上升期 第二高潮期 蓄水期 入市期 尾盘期 6、活动安排——活动冲击 7、推广执行计划安排 一、形象导入期（预热期） ■ 时间：07年8月——9月底 ■ 主要目标：引起广泛的关注，初步树立项目形象，聚集人气，为掀起公开发售的热销势头造势，使本项目达到一定数量的VIP卡诚意认购，实现开盘即可达到一定销售率的目标。 ■预热期策略：是对整个楼盘的形象定位，对整个目标市场进行全面的试探投入。 ■广告目的：广告目的是把本楼盘的形象和文化推出去，提高市场的认知度，收集市场反馈信息为下一步广告定位推广做铺垫。 ■推广主题：迎宾大道第一排/首席华府 ■诉求点：主要以地标性建筑、城市名片、政府形象工程为主。新楼盘的预热期主要是给消费群体一个整体的印象，加深楼盘在消费群体中的整体地位。 ■ 时间节点（待定）：VIP发售、DM和户外广告发布、售楼部正式对外开放等。 ■ 形象广告：地标建筑、首席福文化社区 ■ 筹备工作：VI设计，售楼部开放、户外广告设计发布，物料设计制作 ■ 封杀通路：项目地现场、迎宾大道、县城主要交通要道。 ■ 活动配合：宏威集团跻身地产行业新闻发布酒会 新闻战 第一，宏威为什么要打造宁晋现代人居典范？