上半年常州楼市分析报告.pptVIP

目录： 宏观环境分析 土地市场分析 房地产市场分析 1、整体市场 2、毛坯住宅市场 3、精装修市场 4、别墅市场 5、办公、商业成交排名 下半年常州市场预测 在经济增长放缓的态势下，3月份，中央对房地产调控则提出“分类调控”、“双向调控”，不再强调一刀切。 从整个上半年来看，两会以及国家新型城镇化规划的颁布，对房地产业整体而言是一个利好的消息面（从京津冀一体化中获益匪浅的保定楼市可见一斑）；从地方政策看，城市间的分化出现。南京、苏州、广州等地有进一步从紧举措，而呼和浩特取消限购，济南随后亦传出取消限购，常州也在酝酿对楼市调控政策做出调整。 呼市、济南放开限购政策象征意义预计将在下半年被放大，未来土地供应量大、住宅潜在供应量大的城市都有可能会逐渐松动限购。 分类调控：对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出；而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。 双向调控：在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。 常州酝酿调整：市人大、国土局、银监局分别举办的座谈会上，有万科、金地、招商、融创等十几家实力房企参加。“房企想在购房需求和信贷上获得支持。”常州市人大主要是听取开发商对当前和未来常州市场的看法和预判；银监局的关注重点在房企资金运营情况，了解开发商的资金链是否安全，对可能出现的坏账情况进行摸底。人大和银监局并没有在会上表态，更像是在进行市场调研和了解情况；而国土局则带有通气会的味道，传出今年土地供应限量的风声。 土地市场分析 2014年以来，除个别一线城市外，全国土地市场调整趋势明显，据统计，今年一季度全国城市地价继续上涨但涨幅环比收窄；进入二季度后，除传统季节性因素影响外，受国内经济大环境以及房地产行业不景气等因素的影响，土地市场趋冷； 常州土地市场亦如此，现今存量高企，整体投资环境不容乐观，开发商望而却步，2014年土地出让、成交面积不及2013年同期水平（2013年上半年土地出让215.94万㎡，成交201.21万㎡）。 常州土地“冰封”，政府“托市”频现 政府托市104万㎡ 占总量的60% 土地市场分析 　年份 2010 2011 2012 2013 2014.1-6 合计 完全未动工地块 宗数 0 2 3 1 2 8 占地（万㎡） 0 11.6 17.63 19.16 7.27 55.66 最大总建（万㎡） 0 24.4 42.09 57.48 40.46 164.4 已启动未入市地块 宗数 0 4 1 8 1 14 占地（万㎡） 0 35.22 6.16 48.12 11.04 100.5 最大总建（万㎡） 0 104.63 24.64 124.16 27.59 281 已入市地块 宗数 45 14 15 7 0 81 占地（万㎡） 433.34 177.3 162.66 51.34 0 824.6 最大总建（万㎡） 951.44 418.7 433.34 155.08 0 1959 已入市（万㎡） 520.87 103.82 128.44 51.67 0 804.8 待开发（万㎡） 430.57 314.88 304.9 103.41 0 1154 备注： 1、上述数据为市区已成交经营性居住类用地 2、不含乡镇、安置、政府性质企业项目 3、截止时间：2014.6.30 土地存量高企，总建面1599.4万㎡，去化压力巨大 整体市场分析 备注：存量数据为6月底批准可售余量 年份 类别 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年上半年 供给面积（万㎡） 529.43 568.17 678.79 792.42 268.66 成交面积（万㎡） 576.17 402.75 554.59 594.45 223.25 月均成交面积（万㎡） 48.01 33.56 46.22 49.54 37.21 成交率（%） 108.83% 70.89% 81.70% 75.02% 83.10% 成交单价（元/㎡） 6142 7358 6771 7065 6809 供给套数（套） 29433 45351 52445 67146 23212 成交套数（套） 50225 34939 47600 50505 18531 月均成交套数（套） 4185 2912 3967 4209 3089 成交率（%） 170.64% 77.04% 90.76% 75.22% 79.83% 存量面积（万㎡） 404.92 555.13 750.39 908.61 930.32 2014年上半年月均成交不足40万㎡，价格跌落至2012年水平，存