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天誉商务大厦营销执行方案 广州市世联房地产咨询有限公司 2003/06/30 占地3950m2，规划建筑面积5.65万m2； 1-3层裙楼商场，合计7千多平方米，首层层高4.5m，2-3层层高4m，四层架空； 地下一层停车场（20-40个车位），总车位140个以内； 两栋塔楼写字楼（5楼以上），东塔33层（一层约900m2），西塔29层（一层约700m2），总建约4万多m2，层高2.95m，净高2.85m，梁底2.35m，实用率近8成半； 户型配比，东塔四梯八户，四套140-150m2，一套120-130m2，一套80-90m2，一套90-100m2，一套60-70m2；西塔3梯6户； 采用分体空调，大堂装修尽量做好； 7月初开始拆排栅，10年前的预售证，计划8月中9月初开卖（电梯未能使用），估计年底交楼； ………… 挑 战 公司主要特征 起点较高的创业型公司 创业后期的中小型公司 处于成长期，成熟初期的民营企业 类甲级品质 乙级价格 服务式 个性化 行动策略（Actions)： 行动策略（Actions)： 行动策略（Actions)： 价格估算 1、项目市场比较法 项目的销售价格为7485元/平方米 2、收益还原法 当还原利率=7.5%时，项目销售价格=8000元/平方米 当还原利率=8.5%时，项目销售价格=7058元/平方米 阳光SOHO 推广主题(一) 推广主题(三) 写字楼是现代人一生2/3时间渡过的地方！ 人的2/3的生命应该这样渡过—— 在充满阳光、充满氧气的地方 提高2/3的生命质量 提升2/3的事业价值 创造2/3的社会财富 采用以户外广告为主 多项媒体互动整合方式的媒体组合 户外广告 + DM +活动 +报纸+网络+派单 风格简约，功能齐全（接待台、会客厅、会议室、开敞式写字间、高理独立写字间、总经理写字间）等 销售计划 销售目标 2004年1月底回笼资金1.5亿 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 工程形象:外墙脱落一半, 售楼处大部分装修完毕可使用，悬挂展板； 形象墙制作完毕； 笼梯包装完毕投入使用 楼宇墙体灯饰挂画制作完毕； 停车场 取得预售许可证  工程形象:外墙基本完成, 售楼处装修完毕，模型展示等制作完毕； 电梯包装完毕投入使用 示范层装修完成 现场气氛营造完毕（导示系统、灯竿旗、条幅、绿化、标识、背景音乐安装) 楼宇顶部灯光工程完成 引进大商家包租 百佳、万佳百货、国美、健身院、清水居网吧...... 怎 么 卖 宣传主题 “后SOHO时代” Small Office + My Office + Sevice Office 小型化+ 个性化+服务式办公室 推广主题(二) 可持续发展的生态写字楼，迎接绿色健康世界 会呼吸的写字楼—— 与阳光一起呼吸 与空气一起呼吸 与广州一起呼吸 与世界一起呼吸 “告别集中中央空调时代” 怎 么 卖 宣传主题 推广主题(四) “SOSO商务生活” “写字楼淘金招术” 圈地锁定/欲望锁定/面相锁定/品质锁定/物业锁定 怎 么 卖 推广策略 主动出击，重点突破，寻找目标客户 直邮广告配合扫楼风暴行动，针对可 能区域及目标客户针对性重点推广 区域: 东风路的甲、乙级写字楼 环市东甲B、乙级写字楼 天河的商住楼 中小型企业及行业 智力型企业:广告、咨询服务、IT、律师、会计等 外地驻广州办事处 卖 给 谁 渠道为先 大堂及公共走道 品质 怎 么 卖 展示体验 明亮 简洁 现代 架空层 绿化、休闲 休闲、会友、交流 怎 么 卖 展示体验 [多功能会议室] 可合可拆分 液晶显示器、电子白板等 怎 么 卖 展示体验 特色会所 怎 么 卖 展示体验 示范单位 怎 么 卖 展示体验 明快色调，时尚办公用具和设备配置（音响、影视等） 待客的沙发可以是两用沙发（坐、卧） 示范单位 MY OFFICE 怎 么 卖 展示体验 天花处理 注重细节营造闪光点 示范单位 怎 么 卖 展示体验 高科技配置 宽带上网、卫星系统、安防系统…. 怎 么 卖 项目包装 昭示性和标识性 立面特色标志造型 楼宇墙体灯饰挂画 楼顶灯光工程 楼体挂幅 围墙包装……